提报思路PART1入市环境解读宏观政策解读/经济形势解读宏观政策结构性减税更侧重于经济结构调整，有利于中小型企业发展中央经济工作会议近四年工作定调及房地产基调中央经济政策导向性在于拉动内需、实现产业结构的转型相关政策逐渐从重利于房地产建设转向其他方面房地产发展已向低总价经济住房转型房地产调控手腕愈发紧缩欧债危机即欧洲主权的债务危机，由08年美次贷危机衍生影响的，发生于欧盟国家的债务危机，同时直接影响美国贷款利率的下降；做空人民币大背景：境外市场的虚拟经济同实体经济无法平衡，逐渐爆发如欧美主权债务危机一系列的经济危机，而中国相对在世界经济上处于一抹亮色，并有庞大的支撑，因此外部市场欲通过做空人民币来实现差额利益，并毁坏中国经济持续的贸易顺差，量逐渐增大：1994-2004，连续11年贸易顺差；2005-2011年，顺差额显著增加；同策观点：经济形势PART2项目市场定位区域市场/跨区同类市场/板块市场/产品平台/项目市场定位上海整体公寓市场北三区供应：杨浦区供应量占北三区整体供应的63%，虹口区下半年几乎没有供应北三区成交：虹口成交量逐月下降，杨浦、闸北成交不温不火，整体呈下降趋势北三区价格：整体平稳，近三月因豪宅上市带动整体成交价格上升，市场实际价格不受影响同策观点：北三区市场现状翔殷路隧道为新江湾城导入相当数量来自于浦东区域的企业高管及外籍人士，但同时也面临着浦东区域内同类新城板块竞争森兰国际社区位于上海浦东新区北部，处于中环内，5.74K㎡大型规划，将呈现一个具有完善的配套、是以的环境、大型低密度生态社区；森兰国际社区是继古北、联洋、碧云和新江湾城之后政府规划的又一国际化社区；但目前，因紧邻外高桥保税区，空气质量差，且生活、交通配套比较落后；板块项目名称两板块在基础城市配套（绿化、交通、教育等）类比度高；两板块内均为高端至终端产品，相互间同质化严重；两板块均通过对产品细节打造增加项目品质，提高客户价值认知度产品类比度高导致客户主要层级相似，客户间重合度高限购新政后，版块内公寓成交速度放缓，市场整体呈现供大于求;成交来看，板块内公寓成交全年走低，且不断下滑;新江湾城板块内，从七月份开始，公寓市场整体呈现量价齐跌;项目板块市场面积段项目名称华润新江湾九里占地面积：15万方总建面积：25万方容积率：1.6总规特色：宫廷园林设计代表个案代表个案产品平台—产品设计高端，均能自己独特的产品特点提升项目品质价值楼盘名称九龙仓玺园同策观点：竞争市场结论PART3项目客源定位客源区域：杨浦50%、虹口10%周边区域客为绝对主力国际化视野（InternationalVision）这是一群高学历、高知识背景的社会精英阶层，具有国际化视野，关注国际社会的瞬息万变，谈论的是国际化的话题，议论的是国际化的事件，他们的视野更加开阔。聚会（Party）热衷于参加party，一有适当的机会就会聚在一起乐一下，分享自己的和别人的快乐。穿漂亮的衣服娱人乐己，游戏人生。人是群居的动物，要快乐就要相聚。三房—再改舒适型客户四房—再改或多次改善型客户叠加（或大平层）—“别墅梦想”升级客户我们的目标客户群体是社会的财智精英，他们具有良好的文化涵养，具有前瞻性的眼光，较高的文化欣赏能力。年龄集中在35-50岁之间身份均未达到至高的阶段，希望有提升的空间和身份的认可；对海内外财智精英，包括国有/外企高管、私营业主、政府高官、专业人士等；认同五角场及新江湾的区域价值，看好板块的规划及发展前景认可周边及内部商业配套，喜欢繁华、便利的生活；他们讲究品位，讲究格调，讲究身份；他们不事张扬，生活自然、从容随意；PART4项目形象定位寻找项目的DNA…….产品——城市经典的缔造者，永恒的经典建筑！受众——他们是智富阶层的代表，他们能力过人、富有智慧！理念——全新的服务理念，星级的服务享受，“翠湖”服务体系！生活观——享受愉悦的生活，享受美妙的人生！瑞安是城市经典项目的缔造者，本项目是瑞安在上海的经典之作经典项目形象定位广告语主推：智者成就永恒案名翠湖1750“翠湖”，传承瑞安豪宅品牌优质品质，与翠湖天地文化时尚豪宅一脉相传，象征顶级豪宅无可复制的最高境界；而项目所采用新古典主义建筑风格，源自于欧洲18世纪下半叶1750年，故冠“1750”，同时富有文化年代感，历史性强，时间沉淀，成就经典。案名拉斐1750（Lafite）“拉斐”，取之法国著名拉斐葡萄酒，它是全球红酒文化的源头代表，取意“拉斐”，象征顶级豪宅无可复制的最高境界；而项目所采用新古典主义建筑风格，源自于欧洲18世纪下半叶1750年，故冠“1750”，同时富有文化年代感，历史性强，时间沉淀，成就经典。案名翠湖世家翠湖系列又一优质品质