耀江花园二期营销推广策略提报定位篇P3-P24策略篇P25-P36营销篇P37-P56企划篇P57-P80PARTONE定位宏观市场表现宏观市场表现宏观市场表现宏观市场表现区域市场表现项目自身价值挖掘营销推广表现研究定位篇PARTONE定位篇PARTONE先前项目价值曲线描述以“世博会”作为卖点的项目以“世博会”作为主要卖点项目的价格水平基本位于10000元/平方米以下项目价值重新定位类似卖点例举项目定位项目价值重新定位产品力提升产品力提升位于浦西黄浦江沿岸，具备极佳的黄浦江景观位于黄浦区，具备地段优势PARTTWO关键思路耀江花园二期营销推广策略提报重新寻找目标客户目标客户定位目标客源特征定价策略定价方法从参照楼盘得出的本案标杆房源价格段在30000——35000元/平方米（毛坯）主流房源定价低端房源定价通过市场比较法，得出的本案三类房源毛坯房价格为：PARTTHREE营销楼盘推盘时间节点楼盘预热期楼盘预热期主要工作：1、以“品牌营销”为主线，注重居住概念，同时对销售案场新形象的重新包装，附加软性服务，保证销售中心的客户归属感；2、对原有案场人员的整合及销售人员的入场及培训，销售说辞的重新编制及销售道具的准备；3、完成必要的宣传道具（楼书、DM等）及媒体发布（引导旗、重要户外媒体、奢侈品杂志等）；4、产品的全面整改升级，包含会所、电梯间、精装修、入户大堂、物业服务系统、空间细节等，务必向市场上的高端住宅标准靠拢；5、解决回迁户拉低社区档次的严重问题；6、样板区包装（看房动线引导区、进门大堂、电梯、样板间等）。楼盘强势推广期楼盘强势推广期准备工作：1、主推项目标杆“明星”房源（先推9#楼景观房），拉升项目品质及基调，贯彻“江景”概念为主流房源入市做前期铺垫和有效客户积累；2、以严格的高标准验收整改事项，同时样板区开放，配备物业工作人员，全面体现尊贵的物业管理服务，体现客户的归属感；3、房展会展位包装（体现尊贵品质、服务，传达项目的尊贵感），看房车的准备，各种现场活动的安排及有效客户积累，注重媒体效应；4、以“引爆式推广”手法将销售市场彻底颠覆，配合多种媒体通路，传达项目开盘消息，并持续运用DM及小型联谊活动；5、过滤前期未购客户及同策汇客户，通过我司客户资源及同等品质楼盘操盘经验优势，积累及锁定大量的有效VIP客户。客户渠道开发我司经验客源个体描述——标杆房源、主流房源客源个体描述——标杆房源、主流房源客源个体描述——主流房源、低端房源客源个体描述——低端房源楼盘强销期楼盘强销期（Ⅰ）准备工作：1、为举办大规模开盘认购活动做充分准备；2、以“圈层”营销为主线，强调“江景稀缺+尊贵概念”；3、进行媒体市场炒作，传播热销讯息；4、推广老客户回馈及介绍奖励方案的强化；5、持续针对目标客户层举行高品位的联谊party，鼓励老带新优惠成交，通过已购客户的介绍，提高销售准确度；6、准备抽奖促销活动。楼盘强销期（Ⅱ）楼盘持续期楼盘收尾期PARTFOUR企划天时世博的尴尬2期策略要点借势点借势点[江南造船厂]概述借势点“一线江景，至高风景”耀江花园二期营销推广策略提报耀江花园二期营销推广策略提报企划篇PARTFOUR楼盘各营销节点—媒介通路项目入市推广重点1、“百年黄浦江沉淀上海文化”座谈会时间：2006年9月地点：黄浦江畔高级酒店会议室目的：首次在众多媒体面前宣传耀江花园重新定位，形成新闻轰动效应，增强项目的社会影响力；把稀缺的黄浦江景观，与悠久沉淀的上海文化相呼应，为本项目注入文化底蕴。邀请对象：政府机关人士、上海文化研究权威人士、业内人士、权威媒体（业外、业内）等。活动内容：以座谈会的形式，探讨浦江景观的珍贵及其对上海文化的沉淀2、中秋节浦江月夜游时间：2006年10月上旬地点：黄浦江豪华游轮目的：通过对耀江花园项目重新定位，形成新闻效应，增强项目的社会影响力，为本项目注入文化底蕴，同时结合预约客户促进成交。邀请对象：特约名人嘉宾、同策重点客户特约嘉宾、业主及其亲友、意向客户、媒体人士等。活动重点：耀江花园以“全新定位”面向市场，以赏月酒会的形式，让他们亲身体验黄浦江江景，并对来访客户解说本项目未来景观及周边规划情况时间：06年10月底地点：黄浦区国际五星级酒店（明天广场的Johnson酒店）目的：通过对诚意客户进行详细的产品说明，促进内部认购的进程。针对人群：积累有效客户活动形式：举办耀江花园二期产品说明会酒会，暨媒体发布会，同时在酒会上进行钻石VIP卡的认购。时间：06年12-1月地点：耀江花园会所目的：通过高雅的艺术欣赏，实施“浦西中心区第一江景豪宅”的形象，实地体验迷人江景，形成新闻效应；同时答谢老客户，营造尊贵的和谐氛围，