房地产前期发展定位研究报告客户篇全样本分析全样本分析通过前期区域市场的调研分析，区域内物业以低密度中高端产品为主，以城市中产阶层为主力购买客群，为了寻找二、三期产品定位方向，了解调控市场下的客户可购买意愿及对于松江、广富林地区的认知度和认可度，我们对126位客户进行了针对性的抽样问卷调查，经过筛选及甄别实际有效问卷为86份。全样本分析客户区域——为全面了解不同区域客户群的置业观点和对松江区域的认知度。此次调研选取了地缘上三个不同位置进行调研分析：以松江及相邻的郊区、上海西区（徐汇、长宁、闵行近郊板块为主）、浦东及其它外围区域。样板选取上采取平均分部的方式。总价接受度——主要选取以300-500万和600-1000万置业总价段的客群，通过两种对总价接受度不同的客群做总结分析，深入了解其对产品的需求及置业意愿。现居住物业类型——以普通公寓为主及有一定别墅体验的客户为重点研究样本全样本分析从样本的结果统计来看，选取了25-45岁社会中间力量为主要调查对象，家庭结构以2-3口之家为主。从整个样本的行业特征来看，基本上涵盖了社会上主流行业，以贸易和金融行业为主；从客户职业来看企业中高层管理人员占的比重最多，与样本要素中300万以上置业的中产阶层定位相符。从样本区域来看，松江及相临近郊，上海西区和浦东等及其它区域均有涵盖，与样本要求素的设定要求相符。抽样样本中大部份客群的居住物业类型以普通公寓居住为主，少量客户有别墅居住体验；现有居住面积集中在140㎡以下，具有物业升级改善的可能性；样本客户以城市中产阶层为主，因此客户持有2套物业的比重较高，有一定置换需求，同时被限购的客户比重也相应增大。购买意愿了解不同的客户群对未来市场的走势判断及客户会在什么样的时间节点对合适物业进行购买。若有中意的物业，近八成会考虑其他方式进行购买，其中以现有物业置换为客户较常用的做法。从整个样本购房总价的分部阶段来看，基本涵盖了300-1000万中的各阶段，其中500万以内产品是客户再次置业的主力总价段，与样本要素中的中产阶层定位相符。购买意愿交叉分析持有3套物业比2套物业的客户对短期内市场走势更为乐观。持有3套物业较2套物业的客户近2年内购房需求强烈。区域需求（所有数据样本）客户对外环外接受度较高，相比其它外郊，客户接受松江的比例较高。从物业选择类型上来看，别墅及类别墅物业倍受追捧；同时从客户购房动机中可看出，改善性居住及资产保值增值为客户再次置业的主要动机。过半客户愿意选择外环外居住，但对松江新城以北及佘山南地区缺乏居住认知度。产品需求（所有数据样本）在明确区域的情况下，客户依旧更青睐于别墅类物业；对该区域物业的总价接受范围主要集中在300-500万。这与中产阶层的购买力相符。（接受总价300万以内的客群对项目研究意义不大，后期不做进一步分析）从理想物业面积的选择可看出，对大面积的物业需求更为旺盛。这批客户可能多为无别墅居住经验者，3间卧室是最基本需求。功能空间的选择中，书房，收纳储藏室及儿童房为主的实用空间关注度较高；附加值的关注点主要集中在车位、花园及露台。双车位是客户的基本需求；现代时尚中式风格更受喜爱。为了更精准的定位客群，我们首先需要了解郊区置业客户的客群属性，我们以“愿意选择在外环外置业”作为必要筛选条件对客户进行了梳理，在86组样本中，共筛选出29组客户问卷，占总样本数的33%。以下将对此类客户从置业意愿、置业区域选择、置业产品需求三方面进行分析。三轮交叉分析置业意愿判定置业意愿分析此类客户的居住物业以180㎡以下的普通公寓产品为主；类别墅产品类少；从物业面积上看，大面积物业比例明显上升。拥有2套物业的客户最多，3套及3套以上比例明显增加，限购限贷比例占到了72%，此类客户经济实力较强，具有一定投资经验。可判定该类客户城市中产以上阶层比重较大。该类客户的置业意愿较强，从置业方式上判断此类客户改善置业的比例下降，中产以上及财富阶层比例上升，购买选择途径较多。该部分客群对市场的预期明显好于所有数据样本，整体呈现谨慎观望市态势，但考虑两年内置业的比例明显上升。此类客户再次置业所选择的类型倾向别墅类产品的比例明显上升，对居住环境的要求也明显提升。2、置业区域判定置业区域分析此类客户对郊区置业抗性低，对松江的接受比例放大。3、产品需求判定产品需求分析当我们将区域锁定在佘山南，客户的别墅置业意愿明显上升，其中联排和独栋的比例放大明显，说明此类客户对佘山居住区域有一定了解，独栋比例上升说明此类客户中高阶客户比重较大。主力总价段承受能力上升，需求面积段上升也验证了我们对客户阶层的判断，此类客户的主力置业预算在400-500万。此类客户对卧室卧室的需求普遍在三间以上,而在功能空间的选择比例上无明显变化，说明此类客户的年龄结构及家庭结构人口上升，并有部分客房