“天津市老年城”可行性研究报告天津市老年城建设项目可行性研究报告项目引导：天津市民政局项目处所：略开发性质：养老公寓建设与城镇改造兼融投资开发：略建设规模：近期40万平方/远期60万平方投资规模：近期10亿人民币/远期15亿人民币天津市老年城项目筹备处目录一、总论…………………………………………………………………………………………4（一）老年公寓的市场需求……………………………………………………………………4（二）国内老年公寓的发展与现状……………………………………………………………5（三）天津市养老机构发展历程回顾…………………………………………………………7（四）天津市养老机构的现状…………………………………………………………………7二、项目选址（地块）应具备的基本条件……………………………………………………10三、项目产品规划………………………………………………………………………………11（一）园区规划设计要求………………………………………………………………………11（二）园区规划特征……………………………………………………………………………12（三）园区构架…………………………………………………………………………………13（四）总体平面布置……………………………………………………………………………14（五）产品功能组合……………………………………………………………………………14（六）园区会所设计与布置……………………………………………………………………14（七）园区内环境规划设计……………………………………………………………………15（八）单体建筑设计和风格……………………………………………………………………16（九）户型及户型面积控制……………………………………………………………………16（十）车位、区间内商业配套的设置…………………………………………………………16四、项目投资成本核算…………………………………………………………………………17（一）项目投资与成本费用估算………………………………………………………………17（二）资金筹措、投资计划及贷款利息………………………………………………………24（三）项目投入产出与回报……………………………………………………………………25五、项目投资方案………………………………………………………………………………26（一）项目开发建设总体战略指导思想………………………………………………………26（二）项目开发建设方案设想与分析…………………………………………………………26（三）项目开发建设经营（施工）计划………………………………………………………28（四）项目经营期投资分析……………………………………………………………………29六、项目投资经济分析…………………………………………………………………………30（一）资金规划…………………………………………………………………………………30（二）基准折现率i0的计算…………………………………………………………………30（三）投资财务效果评价………………………………………………………………………30七、项目不确定性分析…………………………………………………………………………33（一）销售价格的敏感性分析…………………………………………………………………33（二）成本变化的敏感性分析…………………………………………………………………34（三）容积率敏感性分析………………………………………………………………………34八、项目风险分析………………………………………………………………………………36九、风险规避与控制措施………………………………………………………………………38十、结论与建议…………………………………………………………………………………39附件：《天津关于加快我市养老服务业发展的意见》…………………………………40一、总论一个时期以来，中国各大城市的“住宅产业”早已是风起云涌，所谓一个个超大规模的“商业地产”以及一片片名负其实的“工业地产”乃至投其所好的“高教地产”、“旅游地产”皆是蒸蒸日上，一片繁荣，整个地产行业一时间成了只要有钱就可以摇身一变进入角色的开发商。但惟独作为“夕阳产业”的“老年栖身之地（养老、或公寓）”却成为了“被遗忘的角落”。如今，针对国家一再出台的打压地产的宏观调控政策；面临世界经济危机引发的地产冷潮，我们将作何思考呢？中国自1999年以来就已进入了老年型国家，新世纪开始的“银发浪潮”也滚滚而来，而且中国的老年人口基数大、发展速度快、来势异常凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养