第一节房地产价格的本质、特征及分类第二节房地产价格的构成及其影响因素1．地租2．征地、拆迁、安置费用3．城市土地开发费用4．税金和利润（二）房地合一（商品房）价格的构成1．成本部分（1）土地出让金(地租)。（2）土地投资成本（3）房屋建筑成本（4）商品房流通费用。2．利润部分（1）土地开发利润。（2）建筑物的建造利润。第三节房地产价格评估二、房地产价格评估的意义与作用（一）土地使用权出让的需要（二）房地产转让、租赁的需要（三）房地产抵押、典当的需要（四）房地产保险、税收的需要（五）房地产征收和征用的需要（六）房地产损害赔偿的需要（七）房地产纠纷调查处理和有关司法鉴定的需要（八）企业有关经济行为的需要（九）房地产管理的需要（十）其他方面的需要2．成本法的适用范围成本法与其他估价方法相比具有特殊用途，它适用于：（1）无法利用市场比较法进行估价的狭小市场或欠发达市场或封闭市场上房地产的估价。（2）对于无收益的房地产，如政府办公楼、图书馆、学校教学楼等的估价特别适合。（3）对一些很少交易的房地产，如厂房、仓库、码头、医院等也较适合。（4）在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中通常也采用成本法估价。（5）在运用其他估价方法估价时，成本法也可以作为验证估价结果的一种手段。3．成本法的基本公式成本法基本的公式为：积算价格=重新购建价格-建筑物的折旧针对不同的估价对象，上述公式可作相应变化：（1）新开发土地；新开发土地包括填海造地，开山造地，征用农地后进行三通一平或五通一平、七通一平，拆除城市旧区中旧建筑物整理后出售土地等情形。在这些情况下成本法的基本公式为：新开发土地价格=取得土地的费用+开发土地的费用+正常利税其中：取得土地的费用=土地出让金(或土地征用费用)+土地拆迁、安置补偿费用开发土地的费用=开发土地的直接费用+开发土地的间接费用=开发成本(三通一平、五通一平、七通一平)+管理费用+土地投资利息+(开发成本+管理费用)利息正常利税=正常税费(销售税费)+正常利润（3）旧有房地产（此处指房地、建筑物两种情况）。旧有房地产估价的成本法的基本公式为：旧有房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧其中：土地的重新取得价格=重新取得土地的费用+重新开发土地的费用+正常利税建筑物的重新构建价格=重新建造建筑物的直接费用+重新建造建筑物的间接费用+正常利税必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。（二）收益还原法1．收益还原法的概念收益法又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法，其英文名称为incomeapproach或incomecapitalizationapproach，在土地经济理论和土地估价时又称为地租资本化法。是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用收益法估价求得的价格称为收益价格。收益性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，考虑到资金的时间价值，其高低取决于下列3个因素：（1）可获净收益的大小；（2）可获净收益期限的长短；（3）获得该净收益的可靠性。收益现值法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值＝该资产预期各年收益折成现值之和。3．收益还原法的公式根据资金的时间价值，我们将收益法的基本原理公式化：式中，V—房地产收益价格ai—房地产第i年净收益r—房地产的资本化率n—房地产自估价时点起至未来可获收益的年限