学习要求：了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的内涵；了解房地产的特性及分类方式；熟悉房地产价格的分类；掌握影响房地产价格的因素。能力目标：1.利用土地和建筑物包含的内容收集土地和建筑物的交易成交资料；2.能够根据房地产的不同分类采用不同的估价方法进行估价；3.会计算房地产单价、楼面地价及补地价等房地产价格；4.会利用房地产价格的影响因素修正估价结果。第一讲房地产的概念一、房地产的定义是土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三种的综合体。1、土地是地球的表面及其上下一定范围内的空间。2、建筑物是经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（例如给排水、卫生、照明等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。建筑物和构筑物的区别：房屋一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路等。3、地上定着物指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离后会不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物体。例如：种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。但在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于。4、房地产的实物、权益和区位⑴实物指在房地产中看得见、摸得着的部分。如：建筑物的外观、结构、设备、装修等⑵权益⑶区位二、房地产的基本内涵1、土地2、建筑物第二讲房地产的特性、类型和房地产价格一、房地产的特性二、房地产的类型一、房地产价格的含义和形成条件1、含义:和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。2、形成条件二、房地产价格的分类1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元／平方米，乙为800元／平方米，丙为500元／平方米，其容积率分别为6、4、2.如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？2、某项目土地总面积为40000平方米，出让取得时规定的建筑容积率为3，土地单价为3550元／平方米，现允许容积率增加到3.5，则应补偿多少地价？第一题：根据楼面地价=土地单价／容积率甲块地楼面地价=1000÷6=167（元／平方米）乙块地楼面地价=800÷4=200（元／平方米）丙块地楼面地价=500÷2=250（元／平方米）明智的买者应购买乙地块。第二题：楼面地价=3550÷3=1183.3（元／平方米）第一种方法：补地价数额=增加建筑面积后的地价-增加建筑面积前的地价=236.66（万元）第二种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率）×土地面积×楼面地价=40000×1183.3×（3.5-3）=236.66（万元）第三种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率）／增加前的容积率×土地面积×楼面地价=（3.5-3)÷3×40000×1183.3=236.66（万元）第三讲一、一般因素二、区域因素三、自身因素