嘉华-慧芝湖花园I期整体营销推广策略问题症结/解析客户定位/解构营销策略/解读（一）解析/问题症结宏观政策打压房产政策的组合拳，打压上海房产市场，特别是高价房市场引发消费市场浓厚的观望气氛去化抗性与矛盾港版住宅设计，产品尺度不符合本地居住习惯产品价格标杆与产品主力消费客层之间形成“高位落差”推广不落地以WESTWOOD生活理念与意识形态为主诉求无法与本地受众的认知形成有效共鸣（二）解构/客户定位客户层面概述客户层面概述我们在证实目标客户存在的同时也必须正视目标客户分流明显成交速度缓慢的销售现实由于目标客户的变化决定了我们营销推广通路的转变因此，我们必须根据目标客户的特征制定全新的推广战略部署有效捕捉并挖掘新的有效客户使一期房源能按预期计划实现销售指标（三）解读/营销策略鸡尾酒营销媒体+通路+服务通过复合性推广策略寻找全方位通路以覆盖潜在客户市场“在利空之下，寻求客户来看房的理由”轴心生活标杆·城市上层建筑一期企划策略一期卖点整合企划执行方案推广原则推广方式推广模式售点设计建议跨区域内外联动的渠道与方式通路设计建议在执行与本项目类似的项目诸如北京的【公园大道】和上海的【盛世年华】我们发现高端物业消费者都有着近似的共性常规的主流媒体对其影响力相当有限而一般围绕着固定的社交圈子展开日常活动对于人脉关系的口碑传播有很强的信任感针对上述特征，传统的“媒体+售点”模式效果不佳因此，我们为本案设计了独特的营销通路通路营销的节奏调控本案三大通路营销设计细分原则WESTWOOD·国际生活嘉年华（系列）通路营销活动一大活动核心两大活动类别三大执行层面三大时效搭配四大营销主题一大活动核心两大活动类别三大执行层面企业社团通路面向协会性质等企业社团面向金融、法律等高端客户面向通讯/名车/航空俱乐部的优质会员以“轻松周末烧烤会”、“健康周末运动会”等形式在销售现场展开各类旨在推广项目的联谊活动和投资置业专题讲座大型公关通路组织举办各项匹配楼盘定位的活动“大宁国际社区”未来发展与价值观“2005WESTWOOD”浦江游艇风情秀……通过大型“政府与品牌”公关活动的举办提升开发商品牌及项目的认知度提升开发商的品牌知名度和美誉度为本项目聚集一批目标消费群体资源客户通路面向“嘉华”已有的客户资源平台以信息直达、推介专场等沟通方式向已购置“嘉华”各类物业的业主，传播项目信息，组织专项认购面向上房销售已有的客户资源平台—易居会以信息直达的沟通方式向现有的12万名会员传播项目信息，了解需求情况，组织专项认购尤其针对高级会员客户展开主题推广，刺激消费，促进销售并藉此有效开拓客户服务通路形成本项目的“嘉华会”等客服体系三大时效搭配特别介绍团购-客户奖励计划四大营销主题截止2005年底的系列SP活动建议排片表通路营销系列活动所需道具一览大类（二）窗口根据目标客户的日常工作生活习惯，针对性的在其出入场所（如：高档OFFICE、百货公司）设点，或现场咨询或资料赠阅等方式直达客户，做到“信息有效传递”。本项目窗口通路实施建议（三）媒体媒体资源平台相对于“媒体+售点”的传统营销执行举措我们所倡导并具备丰富执行经验的通路营销变目标客户对楼盘信息以及销售服务的被动接受为主动参与执行总成本相对与传统的单纯媒体传播更加经济因为其方式方法更加贴近目标群体的需求往往会形成更好的客户聚集无论客户的数量、质量和准确度都比较理想亦有效契合本项目“鸡尾酒营销策略”最大限度提升潜在需求的内在定位因此，我们坚持以通路营销作为本案中的营销推广重点并以此形成一条高端楼盘卓尔有效的推广途径SP/PR推荐方案时间节点设置