中国地产群旗下:地产运营管理2群(189625539):对施工单位的管理难点及办法主讲：杭州–无痕主讲嘉宾:杭州–无痕日期:2012年10月16日友情速记:地产群旗下:地产运营管理2群(189625539)群主:地产运营.前言：前段时间我和大家讨论了关于对项目监理的管控，感觉项目管理中对施工单位的管控也必不可少，有必要对施工单位的管控进行阐述，在这里对常规的管控措施就不一一讨论了，结合实际经验，主要是对项目管理过程中的难点进行说明，希望大家结合自己公司实际积极讨论。正文：嘉宾:杭州-无痕今天主要讲四点，这个话题我们经常遇到，也切合实际1.对甲方分包的管理较难，经常不听话，这里我总结了两点A.纳入总包管理范围现在的房地产项目，甲方分包的分项较多，这些单位大多和公司有着合作关系或者是某一领导的亲属，这些单位往往就会认为自己有“后台”也不配合总包的施工，造成施工质量和工期不能保证，也给施工现场的管理带来许多困难。这样的情况需要甲方明确施工合同，并要求分包服从总包的管理，进度款须先通过总包方，钱卡在哪里哪里就是爷，这样先让总包给我们甲方挡着，也给我们的甲方质量管理多一层屏障，管理需要手段，项目管理也不例外。B.让其公司关系方出面解决这个效果较好这个我在一个项目遇到过，土方分包是老板的小舅子，非常难缠，最后还是老板出面比较好。如果分包比较难缠，可以要求公司的关系人出面，解铃还须系铃人啊！其他人的面子不给他总给吧！因为总包与分包之间就现场施工界面的验收与交接可能存在异议，也要防止总包方靠进度款签字的权利压分包，这点也要约束清楚。这一点说的比较好，必须要提前说明清楚。2.施工质量隐患较多，屡教不改者现在的招标大多是形式，合同约束可以谈的A.约谈施工单位领导这样的情况主要存在个人承包的的项目上，我们就有一个项目是这种情况，由于个人承包后资金实力和技术力量均不能与合同承包单位相提并论，由于实力欠佳，有的承包老板又分包给更小的分包商，致使对项目管理混乱，对分包管控力度有限。这里的施工单位领导是签订合同的这时候就要求约谈合同施工单位的领导，要求他们增加施工资金及技术力量，及时抽调公司技术力量雄厚的人员进驻项目。适当的压力就是改变的动力，让他们知道发生了什么？B.必要的经济处罚，适当延迟进度款支付俗话说的好，有钱就是爷，在项目管理的过程中，出现施工单位整改力度不够，这时候就需要用经济的手段去制裁，在制裁的过程中必须要抓住典型，使施工单位心痛，让他们长记性，这里需要注意的是不能经常处罚，处罚力度又不痛不痒的，否则施工单位会麻木的，掌握好节奏即可。项目管理中除了法治还有人治，有时候会取到更好的效果C.加强监理队伍的建设，让其充当先锋根据我长期的观察和几个项目的分析统计，管理越混乱的项目监理的职责没有完全的发挥，业主代表的权责也不明，一会儿行使监理的权利一会儿行使业主的权利，致使项目管理的级别混乱，监理方也顺手推舟躲在后面。现在这样的情况比较多，我在项目监理的管控中已经说过了，这里就不多说了。这样的项目需要甲方明确业主代表和监理职责，让监理充当急先锋，并且有一个能力胜任的总监代表，也让甲方的管理有一个缓冲带，否则遇到棘手的事情“首当其冲”，有时只会更被动。3.安全文明情况较差，现场混乱A.这样的情况，挂靠单位较多，为节省成本舍不得投入给我的印象来看，如果是合同承包单位自己做的项目，大多施工现场的安全文明做的较好，挂靠的则不敢恭维了，一种是这样的单位实力就不够大，公司或者管理层对这方面也不够重视，令一种就是节省成本，由于已经有管理费了，他们也就尽量的减少安全投入，前段时间出现的武汉电梯安全事故，这样的情况需要在合同中特别明确，项目要达到什么样的安全文明标准B.要求施工单位加强周检月检不管是挂靠单位还是合同单位都需要进行例行的安全质量检查，如果现场管理混乱，一定需要施工单位公司职能部门加大检查的频率，检查的过程中需要及时和项目监理进行必要的沟通，而不是走过场填填表格完事。这里需要业主对他们的检查记录进行分析，在心里判断施工单位公司对项目的管控深度。C.编制作业指导书，规范项目施工活动4.进度计划经常延后A.施工单位技术力量薄弱，对工序的合理安排不到位这样的现象挂靠，承包的单位的较多，我们杜绝不了这种潜规则，但是我们必须要有治理的管理措施，施工单位没有完整的管理体系，项目管理混乱，这时候甲方就要制定应对措施，要求施工单位增加有经验的管理人员，制定完整的管理体系，严格的管理制度，业主也要制定相应的作业指导书去约束。B.施工单位资金后备不足，个人承包的项目最突出这样的项目最头痛，施工进度上不去，业主干着急，要钱没钱要人没人，如何保证工程进度达到计划节点，需要及时和合同施工单位进行沟通施压，要么给项目注资补充血液，要么调配有