上海房价处于合理区间（完整版）实用资料(可以直接使用，可编辑完整版实用资料，欢迎下载）上海房价处于合理区间，没有下跌空间容格近年来，中国房地产市场迅猛发展，房价一路高歌猛进，直到2007年年末，政府出台了一系列政策措施之后，房地产市场骤然降温，于是房地产拐点论甚嚣尘上，各大“经济学家”粉墨登场，唱衰中国房价，笔者认为中国房价是合理的，特别是上海房价，没有下跌空间。衡量一个地区的房价是否合理有过一些标准，目前谈的最多是房价收入比。房价收入比是指一个地区的住房平均房价与家庭年平均收入之比，用以考查居民的购房能力。如某城市某年度房屋平均价格为每平方米建筑面积4000元，年职工均收入为15000元，则房价收入比为9.3（4000元/平方米×70平方米÷（15000元×2））。房价收入比，国际上通行的标准是合理区间为3-6倍。一般房价冲到户均收入6倍以上的区域被经济学家称之为泡沫区。目前唱衰中国房价的“经济学家”们大多使用了这个标准，而且作为房地产进入高风险区域的重要判断理由。但是中国城市职工工资收入的官方数据很不准确，因为存在大量不透明的收入，就上海市而言我们经常可以在报纸杂志上看到披露银行业平均年收入20-30万元，某电力企业年平均工资20几万元，这绝不是夸大其词，就我所熟悉的大学教师来说，实际年均收入也一般是官方数据的1.5到2倍，所以，所以用人均收入来衡量中国的房价非常不科学。最近笔者比较了许多城市的经济发展状况的数据与房价数据，发现一个城市的人均GDP与此城市的平均房价有很强的正相关性，通过进一步的研究，得出一个平均房价的估值公式：平均房价=人均GDP/a即一个城市的合理平均房价与该城市的人均GDP相比是一个常数a，这个a值是根据城市类型的不同来确定的，目前笔者只仔细研究了亚洲的国际型大都市或者国际金融中心这一类型的城市，如香港、新加坡、台北、汉城等城市。通过分析，这类城市的a值一般在3-5.5之间为合理区域，即国际大都市平均房价=人均GDP/3-5.5。也就是说如果一个国际大都市当年的人均GDP为16500美元，那么这个城市当年合理平均房价为16500/5.5到16500/3之间，即3000-5500美元之间。低于3000美元时为价值投资区域，高于5500美元则进入高风险区域。而其他类型的城市的a值要高于3-5.5。下面一组数据是香港1997年以来的人均GDP数据（美元）：199625200199727055199825352199924600200025144200124744200224340200323428200424393200526000200627466表一06年以前港币兑美元的汇率平均稳定在7.76，那么按照公式平均房价=人均GDP/3-5.5计算后，香港历年合理房价上下限为（折合成港币）：上限下限1996651843555419976998238172199865577357691999636323470820006503935475200164004349112002629593434120036060033054200463096344162005672533668320067104538752表二将表一与表二制成图一，图一中蓝线与红线之间的部分应该是房价的合理区域：图一以下是香港房地产近些年的实际走势图（网上数据）图二如果再与图一的香港房地产实际走势整合在一起成图三，其中黄线为香港房地产10年来的实际走势，蓝线为合理价格上限，红线为下限。从图三我们可以直观地发现，当黄线突破蓝色区域时，则将面临风险，如97年房价达到10万，而理论上限为7万多，于是出现了97年后连续数年的大跌。而到了2003年，黄线运行到红线以下，3万元左右，进入价值投资区域，随即有买盘拉起。图三关于其他国际大都市的历史分析也符合以上理论，暂不做表述。这里先只做一个横向的对比。台北人均GDP17000美元，合理均价应该3100-5700美元；前段时间，胡志明的房价大副下跌,原因是越南胡志明市人均GDP为2000美元左右，合理均价应该是400-670美元左右，但实际房价到了5000美元，不跌才怪呢。下面对上海的数据进行分析。先看上海的人均GDP情况，有２种统计方法，一种是按照户籍人口统计，一种是按照常住上海半年以上的人口计算，分别如下表所示：年份人均ＧＤＰ上限下限199286502883.3331572.7271993117583919.3332137.8181994153525117.3332791.2731995192256408.3333495.4551996227007566.6674127.27319972635287844791.2731998291049701.3335291.6