一、前言二、项目定位三、项目SWOT分析四、项目价值因素分析五、市场发展趋势六、项目价值分析七、价格策略伊萨贝拉：本项目为高尚人文宜居水景社区，包括住宅、社区商业两部分项目定位——成都西区高尚人文水景生活社区高品质的人文水景尊贵生活，建立市场差异性竞争力。以居家为主要功能，强调的是成都西区上风上水的高贵生活。客户定位周边各高校教职工工作人、成都高新区工作人员、政府机构公务员、高级企业管理、专业人士、外来定居投资人士。机会点A、高品质房子热销B、拥有景观优势项目稀缺C、现有市场产品构成有欠缺D、周遍高校林立，西南交大就在旁边交通公共设施与商业配套成熟度规划设计、景观、园林楼盘品质物业管理户型五、市场发展（供需）趋势五、市场发展（供需）趋势成都市场运行势态良好，并处于一个上升的阶段从2001年起销售面积和销售额都有较大幅度的增长。2005年销售面积为1213.57万平方米，销售总金额为395.18亿元.虽然房地产市场出现持续强劲的增长，但经历了03年到04年、04年到05年的高速增长后，在国家新一轮宏观调控下，房地产价格增长幅度预计将有所放缓，市场趋于稳定，竞争形势日趋激烈。六、项目价值分析■西区花园■中海国际社区以上楼盘是该区域具有代表性的楼盘，具备多方面优势。综合素质较好，与本项目有可比性。■两项目均价列表：根据成都城市发展规划，考虑人口、居住水平增长因素，在未来两年时间内成都市住宅消费需求应在1000万平米上下。由于国家宏观政策调控作用逐渐显现，房地产市场增速放缓。未来数年间供需将趋于平衡，成都市的商品房成交均价将走势平稳，并呈现稳中有升的趋势。年份修正参考项目:1、西区花园修正因素住宅价值分析小结：住宅价值除项目地段价值外，同时受到园林景观、项目规划、配套设施、户型设计创新等方面的设计水平及投入力度而定。在成都市场由于客户的消费习惯的原因，电梯房的价值被低估。随着客户对电梯房的逐步接受，电梯房的价值会逐步体现。根据与参考项目的价值对比修正，项目参考基价区间为：均价3600/㎡～4200元/㎡项目商业部分价值商业部分价值小结：商业部分价值为：纯社区商业步行街模式——整体均价8000元/㎡主力店＋社区步行街模式——步行街商铺均价9500～11000元/㎡商业价值说明1、项目所在片区的社区临街商铺售价为6000元/㎡～7000元/㎡。2、由于本项目规模较大（共有单元约2000套）且周遍分布有大型小区、高等院校、成都市车管所等。客户群均为中高收如人群，社区消费力巨大，商业生存空间广。故商业部分价值应比周边社区商铺价格略高。3、如项目采用主力店＋社区步行街商铺模式，由于主力店具有巨大的再造商圈及消费人流集聚效应，其对周边商业产生的附加值影响，将使本项目商业价值在纯街铺价值基础上再有20％～30的拉升占地面积住宅部分总值:1、住宅保守价值：均价3600元/㎡×209180㎡=7.53亿元2、住宅理想价值：均价4200元/㎡×209180㎡=8.79亿元商业部分总值:社区商业总建面积区间约1.5万－2.19万㎡以价值区间8000元/㎡～9500元/㎡估量，价值约为1.2～2.08亿元项目总值：保守价值：8.73亿理想价值:10.87亿项目价值的整体实现有赖于分期兑现、低开高走的价格策略。实现关键点：入市时间、实景呈现、周遍配套完善、口碑建立、市场成熟度结语谢谢！