浅论物业管理企业人力资源管理物业管理是一个典型的服务行业，与其它的服务行业不同，物业管理企业的人力资源结构有其特殊性。首先是专业的涉及面特别广，从经济企业管理、财务、机械、电子到外语公关甚至植物园艺等等，似乎很少其它行业具有如此广阔的专业涉及面；其次是人力劳动占的比重极大。一方面由于它主要是针对人的服务特别讲究人的因素和与人的接触；另一方面80％以上的业务是劳动密集型。如清洁、绿化、保安等，这些都需要大量的与人接触。可以这样认为在可见的将来，无论发展到什么阶段，物业管理的这两个特点是不会有什么改变的。新技术和新装备始终无法取代物业管理服务这部分人的劳动，因此如何提高从业人员的整体素质，降低人力成本是关系到行业是否能够健康发展的关键之一。天津市安华物业有限公司自组建以来，清醒地认识到，物业管理企业的发展受到社会经济环境、法律法规环境和人们对物业管理意识的接受程度的制肘。所以，我们必须将目光放到行业内，企业内在目前和今后相当长的一段时间，提高人力资源素质的任务主要还是企业的事情。由于物业管理是一个微利行业，因此以规模去克服成本因素是行业普遍的一个做法，只有通过扩大规模才能使成本相对更低，企业才能获得比较可观的利润。但是不能简单地认为规模越大越好，这里有一个度的把握问题，即边际成本在什么地方出现，结构达到最优化的问题。根据现有规模和未来发展方向，安华物业公司利用现代企业制度构造自己的人力资源开发系统。经过一阶段的探索、调整、创新，加大部门管理职能，我们组建了“一室两部四个中心”的管理架构（即“办公室、物业部、财务部、保安中心、保洁中心、绿化中心、维修中心”），下设6个项目管理处。其目的就是要提高劳动生产率，降低劳动成本，使安华物业形成企业内部市场机制，公司以相对较低的成本提高种类更多的服务品种，从而使其服务品种结构更加符合顾客不断变化的服务需求。如梅江翠水园小区采用银1行交费制，减少了人员收费环节，提高服务档次，使管理处集中精力为业主服务。目前社会人力供求关系趋向于供大于求，产生就业难的问题，而有些企业的入门门槛至少是大学本科。安华物业公司针对这种现象，冷静地分析了物业管理行业特点和我公司现状，认为学历和能力兼顾但应看重能力，因此我们从不同社会供应渠道招聘的员工虽然学历不一定很高，但有工作经验和工作热情，通过企业内部培训尽快胜任工作岗位。同时运用经济――质量考核，加强对中层干部考核，实行末位淘汰制对员工进行考核，考核结果与个人收益挂钩，同时逐步完善考核内容和形式，达到降低劳动成本，避免了人才浪费的目的。安华物业公司运用现代企业制度，用优良的企业文化为人才创造良好的发展空间。每年年初我们都要制定全年培训计划。进入公司伊始，我们有入司培训，介绍公司的总体概况，尤其是几年来艰苦奋斗、扎实苦干的拼搏精神，上岗前我们有岗前培训，树立敬业爱岗，摒弃“服侍人”的这种陈腐观念；另外岗位培训，着重技能技巧培训，使一人多能。如有些项目部的房管员根据项目特点要求房管员具有维修的技能，同时公司制定了后备人才培养制度，建立了人才储备库，加强后备人才管理。仅2002年干部晋升4人，转正7人，辞退1人。天津市安华物业有限公司这几年来走出了一条适应市场环境，高品质、低成本、专业化的物业管理之路，人力资源管理是其中重要的一个环节。天津市安华物业有限公司侯力2