出租物在租赁前被抵押的，承租人是否享有优先购买权？【案情】徐盛春在某地有一套两居室房屋。2003年6月，徐盛春因生意需要，将该套房屋向银行抵押贷款。2004年2月，徐盛春将该套房屋又出租给当地工作的邢滨海。2005年6月，由于徐盛春无法偿还到期贷款，将该套房屋用于抵偿银行债务。2005年7月，银行将该套房屋公开拍卖，被当地居民栾军以20万元的价格竞得。邢滨海获悉后，向徐盛春提出自己愿以相同的价格购买房屋。徐盛春则认为该套房屋用于抵偿银行债务，银行已将其公开拍卖，不能满足邢滨海的要求。邢滨海向人民法院提起诉讼，请求保护自己对承租房屋的优先购买权。【争议焦点】■邢滨海提出，自己是争议房屋的承租人。根据《合同法》的规定，出租人在出卖出租房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人徐盛春在未通知自己的情况下，通过拍卖的方式将房屋出售给第三人栾军，侵犯了自己的优先购买权。请求人民法院确认两被告的房屋买卖法律关系无效，并确认自己与出租人徐盛春相同价款的房屋买卖法律关系成立。■徐盛春提出，出租房屋在出租给原告之前即已设定银行贷款抵押。因自己未清偿支期贷款，该房屋被用于低债。银行将该房屋拍卖给他人，与自己无关。因此，承租人邢滨海对出租房屋的优先购买权不成立，其主张不应得到支持。■栾军提出，自己是在公开举行的拍卖会上成功竞拍的，依合法程序取得了房屋的所有权。该房屋买卖法律关系合法有效，请求人民法院予以确认。■第三方某银行提出，抵押人徐盛春将争议房屋设定贷款抵押，办理了相应的抵押登记手续，后由于不能清偿到期贷款，经与抵押权人协商一致，以抵押物低偿债务。至此，抵押权人某银行已依法取得相关抵押物的所有权。某银行取得抵押物的所有权后公开拍卖抵押物，是依法行使财产处分权的行为，并无不当。由于抵押权先于租赁关系设立，承租人对承租房屋不享有优先购买权。【客法评析】在本案中，承租人的优先购买权和银行作为抵押权人的优先受偿权发生了冲突。所谓承租人的优先购买权，是指公民、法人作为承租人时，如果出租人出卖其出租物，在同等条件下，承租人享有的优先于第三人购买的权利。其特征为：（1）基于法律的规定。（2）是一种物权性质的请求权。（3）是一种附条件的形成权。即优先购买人依自己一方的意思，形成以出租人与第三人同等条件为内容的契约，无须出租人的承诺。（4）具有专属性。此权利仅属于承租人本身。所谓抵押权人的优先受偿权，是指抵押权人就债务人提供的抵押物，在债务人届期不能清偿债务时，抵押权人可以从债务人提供的担保物中优先受清偿的权利。其法律特征为：（1）具有法定性。（2）具有从属性。（3）具有不可分性。（4）具有物上代位性。承租人的优先购买权与抵押权人的优先受偿权有下列共同点：（1）皆具有法定性。（2）皆具有物权性质。（3）皆为优先权。当法定情形出现时，优先权人均可依法行使优先请求权。（4）皆具有从属性。承租人的优先购买权以承租权为前提，承租权消灭，优先购买权随之消灭；抵押权人的优先受偿权基于债权而存在，债权转移或消灭，优先受偿权随之转移或消灭。（5）皆为期待权。无论优先购买权，还是优先受偿权，其成立以后是否实现，必须期待一定的条件。优先购买权期待的条件是：出租人出卖出租物，承租人与第三人具有同等资质且所给出的价款与第三人相同。优先受偿权期待的条件是：债权已到期，债务人未履行或未完成履行债务。二者的区别是：（1）承租人的优先购买权由法律直接授予承租人，即租赁合同一旦成立，该购买权即告成立；而抵押权人的优先受偿权并非由法律授予债权人，只有当债务人以财产提供抵押担保时，债权人方取得优先受偿权。（2）承租人的优先购买权具有可分性。即承租人根据出租人出卖出租物的不同情形，既可整体优先购买租赁物，也可部分购买租赁物。抵押权人的优先受偿权具有不可分性，在抵押物部分灭失时，其余部分仍担保债权的全部；抵押物分割属于数人时，其分割的各部分仍担保债权的全部。（3）优先购买权不具有物上代位性，当租赁物转变为其他价值形态时，优先购买权不复存在；优先受偿权则不同，抵押物变化为其他价值形态，如因毁损取得赔偿金、因公益事业征用而取得补偿金时，优先受偿权人仍然得就该变化的形态行使受偿权。之所以会出现承租人的优先购买权与抵押权人的优先受偿权并存的情形，是因为同一财产上租赁权与抵押权人出现了并存现象。由于抵押权所追求的是标的物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，租赁权所追求的是标的物的使用价值，要求转移标的物的占有，这样抵押权和租赁权就可能并存于同一财产上。由于两种优先权均具有法定性、从属性、期待性、物权性，其实现的顺位原则上应依成立的时间先后顺序而定。法律之所以赋予承租人在同等条件下对抗第三人的优先购买权，其目的是减少买卖纠纷，减少交易风险，减少交