谨呈：中信地产2项目区位：距惠州主城区仅20分钟车程，具有较好的交通优势周边资源：项目拥有较丰富的自然、人文及文物古迹成为可借助的外部资源地块四至：周边广大原生山林为项目旅游开发奠定了良好的基础地块指标：项目地块面积较大，且容积率较低，具有开发高端旅游产品潜质温泉资源：本项目温泉为重碳酸型高温泉，且有冷泉相伴，水质含多种微量元素地块解析小结：项目现状资源状况具备开发优质温泉旅游度假区的基本素质和条件项目属性界定：位于珠三角经济圈内，以温泉资源为依托的地产开发度假村项目10中信——覆盖多种产业的大型央企中信汤泉度假村——整合房地产及休闲度假打造中国温泉度度假村高端品牌我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向核心问题一：如何选择适合本项目的温泉开发模式核心问题二：如何平衡旅游与地产之间的关系，选择合理的开发时序核心问题三：如何整合相关资源，实现住宅价值最大化核心问题总结：18在“一流温泉旅游度假地特征分析”中，我们着重参考了以下标杆性案例世联对世界一流温泉度假区成功案例进行了深入的研究分析，总结出5种核心驱动力模式及其代表案例Downata温泉度假区——以满足家庭及团队客户为主围绕温泉主题乐园形成核心规划布置以水为载体的多种功能体验，形成一流的水主题体验区广度开发驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系（Bluelagoon）蓝湖温泉海岸旅游度假区蓝湖温泉衍生品——系列化、产业化基于蓝湖自身资源（开发的一系列保养产品）提供特色的保养及按摩服务提供不同的深层次温泉体验设施，满足不同的不同层次的体验需求基于BlueLagoon产品连锁体系，拓宽财源及潜在客户源深度开发驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系德国巴登巴登——德国的春天从这里开始，“满城泉水满城花”是对这个城市最生动的描述被称做“休闲宫”的赌场，为城市赢得了“欧洲拉斯维加斯”的称誉；与生俱来的浪漫与情调吸引了众多欧洲艺术和音乐大师特殊产业驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系日本汤布院位于日本九州大分县，800多处温泉形成了一座风情无限的温泉乡，是九州首屈一指的温泉胜地和著名避暑地专题美术展览馆，使游客对温泉文化有直观感知；可参与的民艺村手工制作，让游客对日本文化有了亲身体会文化产业驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系Dunton温泉旅游度假区－温泉及滑雪圣地温泉成为跨越冬夏活动的纽带，成为度假区不断吸引游客的核心复合资源驱动型温泉旅游度假区的适应性KPI体系各种核心驱动力适应性KPI体系对比分析各种核心驱动力适应性KPI体系与本项目对比分析通过拟合度分析，本项目应选择深度开发模式作为核心驱动力，文化产业开发作为辅助驱动力的一流温泉度假区的发展模式44珠三角地区发达的经济为旅游消费提供了基础珠三角短假自驾游形成规模，为省内旅游提供高质量客源珠三角短假消费市场需求旺盛，购买力水平较高珠三角会议市场需求旺盛，且时间上集中于第四季度珠三角区域已经形成第二居所需求环境；惠州便利的交通、良好的自然资源受到关注惠州有资源潜力和市场机会成为一流的区域性旅游度假胜地……由于区位便利和较强的置业购买力，珠三角中高端客户将是初期高品质度假物业主要需求群体本地休闲自住类旅游度假区——资源有瓶颈，覆盖市场窄区域旅游度假resort类——资源低档开发，功能尚未健全度假地选择：100-300公里的黄金距离，惠州具备作为度假区的空间优势对“亲近山水，回归自然”的呼声最高对度假生活的意见：舒适度最为珍贵——作为自然人的特征关注健康、重视家庭、圈子立命——作为社会人的特征繁忙紧张的生活节奏，促生了对短假利用时间和空间的矛盾对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间结论：珠三角旅游度假人群需求的五种特征要素62珠三角一体化大趋势下，各主要城市联系愈加紧密，统一的珠三角2小时经济生活圈业已形成根据休闲度假市场的一般规律，大珠三角整体已经进入度假置业阶段珠三角城际交通系统日益发达，城市之间交往日益密切，城界日益消失，跨区域置业变得普遍珠三角中高端客户是高品质度假物业主要需求群体，置业能力十分雄厚大珠三角度假置业观下对珠三角度假物业的扫描——市场上度假物业可分为碧桂园模式、东海岸模式和天麓模式南沙碧桂园：“均价4600元/m2，一线山景电梯洋房”地址：盐田区大梅沙外环路高速公路北侧占地面积:57578.20平方米总建筑面积:40300平方米开发周期:万科东海岸（1－4期）分5年开发，2003－2008总户数:200停车位:1:1.2相关配套：风情商业街/会所一期2003－200407年后，珠三角顶级度假物业呈现井喷状态，且市场价值不断提升，成功的关键在于天麓模式的贯彻——即项目核心资源的打造天麓模式下的核心资源打造——华侨城天麓，依托东