淮河新城2010年营销策略报告23区域位置项目概况营销展示客户积累小结910111213141516消费品供应商首个淮南跨界开发项目。位置优于本案。以“绿色生活”为主推广形象，营销展示较为陈旧。实现均价3800元/平。18192122232425262728可能购买本项目的客户是谁？高层住宅：矿业集团和电厂员工，主要工作在谢家集和潘集以及城西区域。洋房&叠加：矿业集团和电厂的领导，私营业主。303132三期产品以90平以下的舒适两房为主，占总量的70%以上。千亩生态公园353637案例选取案例借鉴一品漫城410643444546项目自有近5万平米集中商业，步行5分钟内具备所有基础配套设施，车行5分钟直抵淮南市区中心，并快速连接外区，是目前淮南市最便利的区域之一。项目所在区域拥有全淮南最完整的教育配套设施，从小学到大学一应俱全，人文教育属性明显。重新定义项目生态分期形象：弱化原有低端整体形象，通过强化具体产品形象，实现市场价值认知转换精装修公寓——时代公馆三期高层——中央华府54他们大多是土生土长的淮南人，踏踏实实的工作在矿业集团或电厂的第一线；他们具有一定的购买力，但具有务实的消费观，性价比往往是他们考虑的首要要素，可接受的总价具有一定的范围；他们比较年轻，多半有一个孩子，子女的教育问题是他们日常生活中关注的重心；他们工作在谢家集、潘集等非核心区，但向往城市便利的生活，希望分享城市资源；他们希望社区内和社区周边有比较完善的生活、交通等配套……策略分解策略分解——价格策略价格策略59价格策略价格策略保障首批房源与前期积累客户的高匹配度，最大化推出货量，配以明星产品抬升价格认知，以热销启势。三期推售策略价格策略非现场展示优化售楼处、样板房等现场展示，增加客户体验感，增强价值传递。6768增设差异化销售物料，通过声、光、电等媒介，加深项目印象。策略分解——活动策略配合销售节点的营销活动——卖压式活动不断挤压锁定客户策略分解——渠道策略线下价值渗透客户——线下第一时间将项目核心价值直效渗透到目标客户营销执行现场整固期(3月)工作重点1——户外阵地更新工作重点2——物料设计、筹备工作重点3——积累客户盘点首批推售期(4月-5月)目标完成首批物业90%去化，销售额达到1亿工作重点1——首次公开启势活动工作重点2——认筹及开盘工作重点3——周边板块客户渠道拓展次批精装修公寓（5月-6月）目标：此批物业85%以上去化，销售额1.5亿工作重点1——形象升级工作重点2——外区客户拓展D、客户拓展工作重点1——形象升级，五星服务工作重点2——客户维护，老带新报告回顾附件一：世联客户维系系统附件一：世联策略保障制度附件三：区域支援成功案例