·名都汇酒店式公寓营销策略报告基于贵司关于项目全年的销售任务指标要求之下，建议加快推货节奏，迅速出货：整盘推售方案1：整盘推售节奏建议：本报告要解决的核心问题:报告思路市场篇：锁定竞争大家有疑问的，可以询问和交流2011年限购令成分水岭，上半年住宅市场将持续低迷，根据世联关于市场规律的研究预测，11年下半年货币政策会出现适度宽松，住宅市场将有所回暖；2011年上半年相比于住宅市场的不稳定性，商业市场将较为稳定目前南京市场热销的酒店公寓有一些共性特征：绝版地段的高端自住产品高价去化，享有轨道交通及规划利好的非市中心项目快速去化，商业产权的挑高、35-50㎡的小面积产品、以低总价的优势赢得过渡及投资需求。区域内在售项目货源不多，未来大城北区域有2-3个soho类公寓项目入市，且位于鼓楼核心商圈，2011年上半年确定入市的只有五塘商圈的金域中央，从竞争的角度来看，上半年是公寓较好的入市时机中央上尚城：依托地铁3号线，以4.8挑高的精装户型为主要卖点，挑高产品价格1.4-1.5万/平米，平层产品为8500-9000元/平米，以低总价，总价24万起，40万买两房吸引投资客户的认可推广主题：主城区地铁旁4.8米挑高40万买两房推广调性：清新、年轻化，重软性文字推广渠道：户外、报广、网络、围挡，区域内全面覆盖推广侧重点：挑高产品，性价比，地铁价值推广覆盖区域：户外重点覆盖项目周边、中央门、鼓楼；短信为全区域覆盖晓庄国际广场：依托地铁口，占位晓庄新商圈，以5米挑高的高性价比办公户型赢得办公+投资客户的一致认可，均价15000/平米左右，客户以周边工厂企业主、个体企业办公客户为主；平层户型以民用水电和65年产权为卖点，均价约为13900元/平米，吸引周边长线投资客及过渡自住客户推广诉求：城北中心地标，地铁交汇空间（强调项目作为晓庄新商圈的地段价值，调性偏商业化）金域中央：依托地铁3号线、占位中央门北五塘商圈新中心，以项目整体的商业定位价值和精装品质作为公寓的核心卖点市场分析小结：项目篇：本体解读本体分析标准层平面户型图公寓核心竞争力小结客户篇：区域突围典型竞争项目客户构成项目目前上门客户办公需求占一半以上，尤其是个体经营户的办公需求可以进一步挖掘，过渡性自住需求在目前市场形势下增加，但价格敏感度最高，纯投资需求基本是以周边的居民为主，最为稳定客户定位策略篇：核心策略核心价值梳理迈皋桥备选案名：定位语及主推广语建议：形象定位展示攻略：重点展示项目明星户型的附加值，挑高及露台产品的亮点推广攻略：线上聚焦大城北最有效的渠道，建立市场的广泛关注；线下重点锁定项目周边，重点放在“走出去”和定向客户拓展客户攻略：渠道价值最大化，圈层价值最大化；推售攻略：抢占先机，一次性推出，采取先挑高，后平层，两步走的策略，平层的集中去化需要有针对性的客户策略和推广策略相结合价格策略：优先保量定价，精准摸排客户，明星户型适当溢价，普通产品贴近客户敏感点目标指引策略本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行：售楼处：公寓产品信息及区位价值的展示售楼处：公寓产品信息及区位价值的展示本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行：项目营销推广分阶段诉求：（每个阶段推广主题不同，但产品定位语均以副表的形式出现）本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行：线上渠道扩展受众覆盖媒体排期计划本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行：11年3月4月5月6月7月12月本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行：典型竞品比较法○各盘权重：晓庄国际广场中央上尚城德盈国际广场玉桥国际公寓中央上尚城晓庄国际广场德盈国际广场项目挑高户型共92套，参考市场同类型的挑高户型，建议价格区间15000-16000元/平米价格预判价格预判户型单页、户型单体、沙盘、灯箱、售楼处门头、和燕路道旗、导示牌公寓销售筹备期工作计划表北地块商业面积约13492.11平米，共约69间商铺，住宅底商3058.39平米，约50间，总面积约16550.5平米商业定位：迈皋桥餐饮休闲主题特色街区根据此业态排布方案，建议大型主力店及次主力店招商先行，实行带租约销售，以保证业态的可控性和整体商业的经营；散铺采取直接销售的方式；①