房市金碟－2008最有价值房产策划1000案成功商务网cg35.cn创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客户遍及全国。真实、守信是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多，现在向您推荐的本套房产策划1000案可能是08年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后，给您的就是这不到5%的1000案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作，我们努力做到只给您有价值的！本套1000案资料以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供为期两年的新增资料下载，随盘赠送《2007中国房地产广告年鉴》和《房地产管理、培训经典资料集》。网址：www.cwww.cg35.cng35.cn（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）站长热线：13955607801客服QQ：23107290世联—土地出让营销顾问2006-1-15土地出让时通常会面临的问题Issue>在土地出让过程中，我们的客户常常会面临如下问题•拟出让地块如何定位，它的真实价值在哪里？•目标客户是哪类开发商？他们在哪里？•采用什么方法使真实的市场信息高效地传播？•通过什么渠道和通路与目标客户进行深度而有效的沟通？•地块的市场价值是多少？目标客户能接受吗？•如何在经济目标和其他目标之间，如社会目标等实现良性的平衡？根本原因在于我们没有把握此类项目的基本市场规律世联研究发现，关于土地出让项目，本身是有一些规律可循的，需要解决以下几个关键性问题：1.地块潜在价值的挖掘、包装定位及市场实现度分析2.地块真实信息的有效传播3.寻找真实的潜在客户，通过合适的通路与其进行真实的沟通4.土地出让往往存在一定的社会目标，要与其经济目标取得平衡世联对此类项目的理解及观点Opinion>世联认为，土地出让项目应该从多个层面进行市场实现的结构化分析产业政策与宏观层面行业发展市场实现地块价值潜在购买者微观层面中观层面宏观层面——国家产业政策及行业发展行业政策、房地产市场表现、企业态势国家产业政策及行业发展（宏观层面）国内成熟发展商，保持观望，拿地谨慎；价格以现阶段为例而外资及部分新进入的开发商相对乐观，合理投资热情高涨；房地产市场已经发展到一个比较有争议的阶段。复苏阶段发展阶段危机阶段萧条阶段微观层面——地块价值认知四大基本要素地块价值认知¾土地区位（繁华度、交通通达度等）（微观层面）¾城市设施（城市基础设施、社会服务设施等）¾环境优劣度（环境质量、自然条件等）¾其它（人口密度、建筑容积率、城市规划等）中观层面——潜在购买者分析潜在购买者核心竞争力和市场期望的不同举例：珠三角潜在购买者核心竞争力和市场期望潜在购买者分析（中观层面）广州、深圳珠三角中国香港、外资一线品牌成本控制、产品创新、品牌支撑强；利润要求合理开发商成本控制强成本控制强快速增长型产品创新较强成本控制、产品创新一般创新及品牌一般开发商品牌支撑一般缺乏品牌、利润要求较高利润要求较高利润要求合理成本控制较强二线发展商产品创新一般无地产品牌成本控制力较差、难以实现产品创新、无地成本控制一般产品牌、利润要求高跨行业财团产品创新差、投资公司无地产品牌世联地产十年实践总结，开发商购买意向地块的KPI体系（关键绩效指标）全国战略布局土地储备、年度开发计划内因意向城市区位/土地用途/规模开发能力/收益、风险预期KPI体系资金调动/融资能力宏观政治/经济环境国家/地方行业政策外因房地产市场发展阶段研判区域市场容量/竞争程度政府支持力度“思路决定出路”，应站在城市与区域发展的角度来看土地出让项目在周边大区域城市未来十年的的发展中找到大战略、大方针关联•政治目标•经济目标土地出让带来的机遇及•社会目标对城市未来发展的影响•……土地出让项目有着共通的要素，也应遵循类似案例成功的操作流程土地出让的三个标准化阶段第一阶段：地块规划的市场评价与出让策略第二阶段：土地出让营销战略与营销方案第三阶段：土地出让方案与执行程序第一阶段：地块规划的市场评价与出让策略关键研究¾目标分解：经济目标、社会目标、政治目标、进程控制¾地块规划分析：功能布局、功能指标、公共配套