广州航海高等专科学校学报．，ｍＮ（２Ｓｕ２３３第２期总第２期ｏｍｌｏａｚｕＭａ；ＣＯｌｅｊｕａｆＧｕｎｇｈ￣ｄｔ，ｇ￣ｍｅｅ，Ｄｅｅｂｒ２０４ｃｍｅ０２００４年２１月１０８２（０４００４０文章编号：０９—５６２０）２—０５—３物业区分权探讨陈友铭广广１７５（州航海高等专科学校经济管理系，东广州５０２）基提并摘要：于建筑物区分所有权难以完全适用于多业主的物业管理区，出了物业区分权，阐述了物业区分权的标的物和物业区分权人的权力与义务．关键词：物业；区分权；所有权Ｆ０．中图分类号：４７９Ａ文献标识码：我多年来，国理论界对建筑物区分所有权进行业区分权与建筑物区分所有权的主要区别体现在三但其研究对象多以多业主的整栋建筑了许多研究，个方面．物为对象，对我国基于土地公有制、而以多业主的物１而（）物业区分权包含专用权和共用权，建筑业管理区为对象的物业区分权的问题缺乏深入、细物区分所有权未包含专用权和共用权．建筑物区分致的研究．本为此，文试图提出并探讨物业区分权．二新所有权现有一元论、元论、一元论和三元论之说．一种一元论认为区分所有权人对区分所有建筑１物业区分权的提出物的专有部分享有专有所有权；另一种一元论认为区分所有建筑物的整体为全体区分所有权人所共物业是指已建成并交付使用的各类建筑物及其有．二元论认为建筑物区分所有权由区分所有建筑附属的设施、一设备和相关场地．栋建筑物及其附属新物专有部分所有权与共用部分共有权所构成．一的设施、若设备和相关场地是一物业，干栋建筑物及享元论认为区分所有权人对区分所有建筑物的“益其附属的设施、备和相关场地也是一物业，设物业可（享部分”即二元论中的专有部分和共用部分）有权当即小可大．一物业有多个物业区分权人（业主）三利．元论认为建筑物区分所有权由专有部分专有就时，带来了物业区分权问题．物业区分权是指由若共可权、有部分共有所有权和成员权构成¨．见，建干可区分单元构成的物业为不同业主所有而形成的筑物区分所有权未包含专用权和共用权．之所以未笔物一复合权利．者认为，业区分权包括五方面：是其根源在于该概念是舶来品．用该概念的国包含，使物业区分权人就其物业专有部分享有的所有权，即法律允许土地归所有人所有．然建筑物家和地区，既二是对于该物业的共有部分，专有权；除当事人另有故所用地也同建筑物一样可为所有人所有，区分建约定外，由物业区分权人按其专有部分占各相关专而除台筑物所要区分的仅为所有权．我国，港澳、湾有部分总和的比例享有不可分割的所有权，即共有实行土地公有制，业所用地为公有，区地区外，物故三是物业区分权人就该物业非专有部分的专用权；分物业所要区分的除了建筑物及其附属的设施、设部分享有的使用权，即专用权；四是物业区分权人对理备和相关场地的所有权外，所当然地还应区分物该物业非共有部分的共用部分享有不可分割的使用业所用地的专用权和共用权．权，五即共用权；是物业区分权人享有的相邻权．物２是（）物业区分权中的相邻权，指物业区分权一方行使所有权或使用权时，人或物业使用人之问，享有要求另～方提供便利或接受限制的权利．而２０００收稿日期：０４—９—６建筑物区分所有权三元论的成员权是业主们基于共１４，副教授，作者简介：陈友铭（９８一）男，主要从事物业管是同的财产利益而形成的身份权，各业主就共同事理的教学与研究．以务如何做出决定，及该决定应如何执行而享有的广州航海高等专科学校学报第２期权利¨．如物及相关场地之上一定空间，专有花园的附着物、（）物业区分权以物业（即整个物业管理区３专专有停车场构筑物等及专有花园、有停车场之上域）为研究对象，建筑物区分所有权多以整栋建而一属定空间，于区分物业专有权的标的物．相关场地筑物为研究对象．如之上一定空间以不妨碍公共用途（架空导线、航尤基于上述的不同，其是物业区分权中专用权为空等）限．和共用权的存在，者认为有必要提出和建立物业笔．２２区分物业专用权的标的物区分权的概念，适应我国物业管理的需要．以区分物业的专用权的标的物为业主已付补偿费如的专用土地，已付补偿费的，区分物业专有权建筑２物业区分权的标的物（基建如别墅）底占地及其周围合理间距内用地（筑小、专物间绿地、路等用地）专有花园用地、有停车２１区分物业专有权的标的物．专场用地、有泳池用地等．区分物业专有权的标的物是建筑物中的独立建．２３区分物业共有权的标的物筑空间及其附属的设施、备和相关场地．设区分物业的共有权的标的物为区分物业的共有建筑物中的独立建筑空间可以是连体建筑物如包部分，区分物业房屋的承重结构（括基础、内外如（多户型别墅）独立部分，可以是单独的楼的也承重墙、、、板、顶）外墙面、共门厅、柱梁楼屋、公楼层，可以是楼层内隔开的具有出入口的用于居住、还走物梯间、廊通道；业管理区域内共用的建设费用分作办公或其他目的的建筑空间．为专有权标的物，必能摊到业主的给排水设