会计学PART2—开发战略定位2.1基础条件研究2.2项目市场定位2.3产品体系建议2.4项目客群定位PART1—项目市场分析从右图可知：04年之后，随着长春城市化进程加速，固定资产投资额的增长速度逐年提高；其中，房地产投资占固定投资的比重逐年上升；随着长吉图战略规划的逐步实施，预计长春经济发展将迈入新的阶段，亦将为房地产市场的发展带来新的机遇；自09年5月至今，全市共成交土地面积880万平米左右（建筑面积），相比往年同期明显偏高；近两年全市土地成交区域以城市次中心区域居多，城市郊区化发展趋势明显；其中，宽城区土地成交体量相对较小，未来竞争多为现有项目后续销售；随着市场发展，市区内各主要地产板块基本成型，各板块内以品牌开发商项目与低密度优质产品成为价格领跑的主要支撑要素；但就整体而言，各板块间价格梯次尚不明显；项目六、外埠品牌开发商渐成市场主导1月10日国务院发布“国十一条”，明确规定二套房首付不得低于40%;2月12日央行再次宣布，自2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月5日全国两会《政府工作报告》中，提出大力加强保障性住房建设;特别强调“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。3月10日国土资源部下发通知，开发商今后在拿地时一律按照底20%缴纳保证金;成交后，需一个月内缴清成交额50%的首付款。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。4月15日国务院：二套房首付比例不得低于50%；5月10日二套房最新认定标准或将为“既认房又认贷”；5月13日省住建厅针对加强房地产市场监管完善商品住房预售制度做出明确规定：未取得预售许可不得进行预售，房地产经纪机构不得赚取差价，禁分层分单元办理预售许可；A、随着2010年新政的陆续出台，北京、上海、深圳等一线城市成交量明显下降，新盘入市节奏放慢，但由于目前各大房企资金基本充足，因此尚未出现大规模降价举动，市场整体出现胶着搏弈状态；1.2项目区域市场分析本案2、三四环新兴服务业支撑区3、区域内生态公园规划宽城区自06年开始进入发展高速期，近年来开发面积逐年增加，市场供应量加大；同时，随着铁北区域改造的加速及品牌大盘的陆续进入，区域价值与房地产项目价格均逐渐提升，其价格涨幅基本与全市水平持平，但因其价格基数与客群层次相对较低，价格涨幅仍低于高新、净月、朝阳、南关等城区内高端板块；三、区域房地产板块分析项目名称项目项目项目项目名称1、区域市场目前以大盘为主导，未来两年内约有80-100万平米体量上市，区域内项目除个别项目09年消化速度较快外，普遍年消化量约为6-8万平米左右，市场竞争趋于激烈；占地面积建筑风格建筑面积：90平米进深：11.8米/位置：二期多层占地面积一期占地面积约5.32万平方米、建筑面积近9万平方米，共21栋建筑，含3栋小高、14栋多层、3栋高层、1栋商业用房，房源854套，户型面积区间为42-264平方米，主力户型面积为70-90平方米（占总房源套数的70%左右）；二期建筑面积近12万㎡，包括21栋多层、2栋多层洋房、6栋小高层，共1120套房源，主力面积区间59-221㎡。建筑风格建筑面积：82.3平米进深：9.9米/位置：二期多层占地面积建筑风格建筑面积：82平米进深：11.1米/位置：二期多层PART2—开发战略定位2.1基础条件研究二、地块现状三、生活机能配套一、S+O（核心优势）本案所处区域为城市重点规划发展的新城之一，在中冶地产的强大资源整合力与品牌号召下，若能依靠针对性的前期产品运作，极有机会成为区域内标志性的中高端居住物业；二、W+T（核心劣势）本项目所处区域市场认可度相对偏低，有效中高端客群体量不足，区域内低端住宅产品亦将对本案形成一定冲击；一、项目定位本体原则二、项目定位提升原则战略发展模式案例借鉴1——万科城（深圳）1、公建配套资源共享A、公建资源配套共享B、城市符号性——斑马线、红绿灯、公交车站等C、区域标识性——统一的调性+标志性建筑二、项目运作主题案例借鉴2——安亭新镇（上海）主题考量原则：a、从区域特性及竞争层面考量：适度引领区域目标人群的审美观，且须区别于区域内同类竞争项目；b、从执行与市场效果层面考量：尽量延续“新奥蓝城”项目的运作经验与实际成果；c、从建筑成本因素考量：对建筑材质等成本方面的要求不宜过高；科技——高品质生活的保证足球——06世界杯，全世界为之疯狂音乐——古典音乐的发源地（贝多芬、巴赫、舒曼、舒伯特、门德尔松……）汽车——阵容强大的名车展美食\啤酒——简单但富有激情1、项目规划设计原则：合理利用地块自身的优势，确保土地价值（利润价值、品牌价值）最大化；A、原则1