浦东北蔡文化商贸园项目本项目目标项目总占地49.1公顷，对外交通相对便利，四至道路仍待改善地块现状主要为工业仓储用地和旧宅基地，拆迁难度大，有部分保留用地，白莲泾河贯穿东西项目背景及约束条件目标条件分解一：世博功能区分区商业中心、公共配套中心意味着什么？目标条件分解二：3-5年内实现600万/亩以上的出让地价意味着什么？核心问题解析在项目研究中，世联项目组就本项目所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究世联研究：旧城改造的地区中心价值最大化的KPI体系我们的研究思路位于两大新都市副中心周边和城市化发展主方向上的优势，赋予北蔡巨大的发展空间和稀缺的土地价值北蔡将吸引大量上海城区人口及周边产业高素质人群，实现区域人口升级转换北蔡拥有巨大的地价升值空间，未来可形成与徐家汇等持平的土地价值圈层以世博会为契机，北蔡地区将发展为上海重要的现代化宜居城区和第三产业示范区大规模重大项目开发将快速推动北蔡实现突破性的区域发展和价值提升，打造上海的“新北蔡”区域发展背景总结80-90年代发展的集镇中心是北蔡最早的商业及公共服务中心，人口档次较低，业态较落后2000年后北蔡价值被感知，集中开发了大量大型现代居住社区和高端现代公共功能，产业及人口开始升级北蔡地区形成价值盆地的格局，原有集镇的商业及公共配套中心成为的价值低谷由于区域商业及公共配套的落后，不能满足新的发展需求，北蔡新开发社区均须配置大体量配套以吸引购房者区域人群普遍看好北蔡的未来发展前景，但配套不足的问题突出消费者普遍认为在旧城改造、周边区域经济及政府规划的带动下，北蔡地区未来发展潜力巨大缺乏代表新北蔡时代发展的价值形象核心北蔡区域－人口升级演变模型——本项目将成为“旧北蔡”转向“新北蔡”的转折点，与区域互动发展项目周边产业将集聚大量文化、商务、创意、会展、高科技等高素质人群地块北侧的上海文化公园是本项目最大的优势资源，将吸引大量文化艺术高端人群位于白莲泾旅游带上，尺度适宜的河流贯穿地块，将大幅提升项目地块的价值在现代知识经济、休闲经济的大发展下，现代人对文化与休闲等精神层面的需求不断凸现在被调人群统计中，北蔡区域人口呈现了年轻化、教育程度较高、有一定购买能力、多为三口之家的特征区域人群对家庭成员教育、休闲娱乐、人际交往及医疗保健等需求旺盛大部分区域群体突出希望北蔡区域发展具综合一站式体验的购物中心及文化艺术设施地区核心的功能由单纯的商业中心演变为综合文化、服务、社交等精神层面的精神家园本项目发展方向我们研究了20多个国内外的地区公共中心，从中寻找对本项目的启示曾是储运中心的新加坡河现在改造为集居住、商业、娱乐、休闲、商务、旅游的多功能综合区域MerlionPark克拉码头：新加坡最出名的码头，传统的商业与现代多样的业态结合，并引进大型机动游戏，打造亮点项目——吸引购物和观光游客特色的街坊商业BoatQuay：延续昔日的商业气息，保留和翻新沿岸的商铺，打造华美的建筑物，形成多姿多彩的区域——适合商务人士消遣RobertsonQuay：距核心区较远，环境高雅，游客较少，艺术、文化气息浓厚——适合居民休闲地标构筑物——历史雕塑、城市象征、现代建筑引入大型机动项目蹦极,产生新的亮点；酒吧街和绚丽的灯光打造了新加坡的不夜城新加坡河上坐落12座桥，既充分连通河两岸，又形成区域的景观特色亲水、自然的河岸的设计，充分利用河岸空间新加坡河对本项目的启示：布林德利地区借助ICC项目的开发契机，实现旧城改造，打造多功能的区域核心，带动区域经济全面发展通过步行通道，充分建立布林德利地区与ICC的联系滨水资源的充分利用：滨河特色商业休闲街、最大化的亲水设计、滨河特色元素构建以公共广场为核心，综合办公、商业、休闲娱乐、文化、住宅多种功能布林德利案例对本项目的借鉴以创新的开发理念，将北蔡地区中心最终建设成为以文化体育、滨水功能为特色以商业娱乐为核心具有示范作用的地区活力中心“新北蔡”的精神核心和价值标杆区域核心区的构成要素WORLDUNION借助与文化公园的整体影响力，本项目的目标服务群体可大幅扩大地区核心的功能组合以东京商业中心为例，其功能组成基本包括利用吸引力/可行性图表进行本项目的功能选择与组合排序根据地区核心功能需求和北蔡的市场现状，进行本项目的功能选择与排序WORLDUNIONWORLDUNION北蔡商业以项目地块及北中路为核心，为区域商业中心，周边围绕大型社区形成配套商业圈区域型商业功能严重不足，以满足基本消费需求的中低档购物为主，形态以大卖场及商业街为主；社区型商业相对完善北蔡的商业发展现状不能满足需求，存在扩大发展商业的要求消费者商业消费偏好的调查分析对购物中心的室内购物环境偏好最高，对车程20分钟左右的购物中心需求旺盛未来周边将有35万体量的商业供应，本项目应形成特色，差异化竞争市场分