华东政法大学硕士学位论文区分所有业主共有权研究姓名刘磊申请学位级别硕士专业法律·民商法指导教师黄武双20080410区分所有业主共有权研究硕士论文摘要专业法律硕士研究方向民商法作者姓名刘磊指导教师黄武双区分所有业主共有权是一种不同于传统民法意义上的共有权是业主基于区分所有的专有部分所拥有的共有部分的权益。以往对于区分所有共有权的研究多是就建筑物区分所有制度中的共有部分入手很少涉及到住宅区和住宅区基地使用权范围的研究就目前我国住宅发展的局面来看在住宅区范围内界定区分所有的共有部分的权属划分是十分具有现实意义的。业主共有权是业主权利的核心之一。近年来各种侵害业主共有权的物业管理争议主要是因为社会成员甚至业主本身对共有权界定认识不清、或是现实条件不足阻碍了业主共有权的取得与行使导致业主无法实现共有权。因此本文致力于在建筑物和住宅区两个不同的范围内来区分住宅区内的共有部分区分所有业主共有权是业主对于整个住宅区所有的共有部分的所享有的权利和承担的义务其中包括独幢建筑物内的建筑物区分所有共有权和住宅区区分所有共有权在区分所有的客体上自然也分为建筑物内的共有部分和建筑物外的共有两个共有部分分别归于上述两种区分所有共有权来规制就两者不同的区分所有共有的各自特点使得两者应该采取不同的价值取向赋予其不同的法律属性从而使得住宅区内的共有部分的权属更加清晰。在整个住宅区的视角下基于土地使用权对共有部分的划分能够解决传统建筑物区分所有权制度下难以解决的问题例如现实中比较容易产生纠纷的屋顶、窗前绿地、停车场、业主大会等问题鉴于我国的物权法刚颁布实施其中对于区分所有制度规定不够详细和全面因此文章就其中的一些规定的完善和进一步建立完善的区分业主所有共有权的相关法律制度提出了自己的见解。关键词区分所有业主共有权建筑物区分所有权住宅区共有部分’《’曲。’论文独创性声明厶臣分衍为杉蔹石教石币尧矽是我个人在导师指导卞进行的研究工作及取得的研究成果。论文中除了特以标注和致谢的地方外不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。其他研究者对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作了明确的声明并表示了谢意。作者签名渺磊论文使用授权声明本人完全了解华东政法学院有关保留、使用学位论文的规定即学校有权保留送交论文的复印件允许论文被查阅和借阅并制作光盘学校可以公布论文的全部或部分内容可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文学校同时有权将本学位论文加入全国优秀博硕士学位论文共建单位数据库。保密的论文在解密后遵守此规定。作者签名函磊导师签名日期卅?弘区分所有业主共有权研究引言国内的一些城市尤其是大中型城市当中土地利用开始向立体化方向发展栋栋高层建筑拔地而起鳞次栉比但是修建多层和高层建筑并不意味着所有的问题能迎刃而解。不同于中国传统的住宅形式——小平房和四合院多层和高层建筑物往往由不同的所有人共同居住共有部分大大增多导致了权利人之间的关系更加复杂。在现代的住宅小区中业主彼此之间除了对于自己拥有的专有部分享有权利承担义务之外还有许多涉及到对于楼顶、楼梯、绿地、车库等小区共有设施的权利义务关系。由于这些共有部分的权利义务之间的界限不如专有部分清晰加上我国立法的相对滞后导致了建筑物中和住宅区中的共有部分的权属不清晰实践中大多数的住宅纠纷往往因此产生。笔者希望借本文中对业主共有权的深入研究达到厘清现有住宅区中共有部分的权属关系目的在今后的立法当中能够更加立足于现实发展更多在立法的层面上注重业主权利的保护。第一章业主共有权理论基础第一节共有权的基本理论共有一词原本并非是法律术语顾名思义只是代表由两人以上共同享有一物的状态。由于一般学者均认为一人享有一物所有权的单独所有是社会生活的常态只有因为社会生活需要才会有共同所有的情形因此现今的所有权制度其实就是单独所有权制度共有制度只是作为单独所有权制度的例外规定。我国的谢在全著《民法物权论上》中国政法大学出版社年第一版第页。所有权制度也是基于一物由一入所有作为前提所设立的只是在民法通则上承认多于一人共同所有一物的情形。我国民法通则第条规定“财产可以由两个以上公民、法人共有。因此共有权系指两个或两个以上的权利主体郎公民、法人或其他组织就同一共有财产所享有的权利。共有权与所有权最主要的不同点在于共同所有权入无法单独处分共同所有物所以产生了是否能够自由处分共有份额及分割请求权的问题。也可以说这是共有和所有的最本质的区别。一、共有的独立性共有所有中麴每个人对于标的物所有的权剩或者说该权利占全体的毙铡德国学理上称之为、日本则统称为“持分”我国民法上并没有统一的表述仪是在不网的语境下使用不豳的用语如在共有中称为“应有部分打、在合伙中称为“股份’’在共同继承中称为“应继份等。近代民法关于拱有中的各入应有部分裰为与所有权相同因为莫不受他人限制麓够任意行使或处分因此可以