·主题研讨·政治与法律２００９年第２期作者简介：石佳友，中国人民大学法学院副教授、中国人民大学民商事法律科学研究中心研究人员，巴黎第一大学法学博士。区分所有建筑物中专有部分与共有部分的划分———兼评《建筑物区分所有权司法解释（征求意见稿）》第２条、第３条石佳友（中国人民大学法学院，北京１００８７２）摘要：以区分所有形态存在的建筑物之中专有部分与共有部分的划分，主要从两个角度去衡量：构造和功能。专有部分在构造上具有其独立性，在功能上系为个别业主所专用；共有部分在构造上表现为无法与其他部分相独立和区分，在功能上系为全体业主所共用，满足业主的公共利益。就此而言，《建筑物区分所有权司法解释（征求意见稿）》进一步明确了《物权法》中的有关规定，对于业主的专有部分界定了其独立性特征，对于业主的共有部分明确了其组成和公共场所、公有设施等范畴的涵义。这一司法解释对于解决有关物业纠纷、明确专有部分和共有部分之间的界分、增强《物权法》的可操作性，都将具有积极功效。关键词：区分所有；专有部分；共有部分；公共场所；公用设施中图分类号：ＤＦ５２１文献标识码：Ａ文章编号：１００５－９５１２（２００９）０２－０００８－０５《物权法》第六章以专章规定了建筑物区分所有权，这也是这部基本法律的重大创新之一。该法第７０条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此可知，专有部分和共有部分共同构成建筑物区分所有权的权利客体；而二者之间的区分，则是明确建筑物区分所有权权利体系内容的基本前提，因为业主对于专有部分和共有部分所享有的权利是截然不同的：根据《物权法》第７１和７２条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；对建筑物专有部分以外的共有部分则享有某些共有和共同管理的权利。就专有部分与共有部分之间的区分，《建筑物区分所有权司法解释（征求意见稿）》作出了明确规定，这些规定对于司法实务中准确区分两个不同部分具有重要意义。《建筑物区分所有权司法解释（征求意见稿）》第２条规定就专有部分和共有部分的组成和特点进行了界定；第３条进一步明确了公共场所和公用设施的涵义。本文拟结合《物权法》的规定以及《建筑物区分所有权司法解释（征求意见稿）》的有关条文，对于专有部分和共有部分的组成进行专题探讨。一、专有部分显而易见，确定专有部分具有十分重要的意义。某一业主的专有部分确定后，即可确定该业主专有部分占专有部分总面积的比例，由此可以进而确定业主在共有部分中分摊的比例，这将对区分所有权人的权利（如表决权）和义务（如费用分摊）具有决定性影响。《建筑物区分所有权司法解释（征求意见稿）》第２条第１款规定：“具有构造和利用上的独８立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。”这就是说，成为专有部分必须满足以下条件。首先，必须具有构造上的独立性。这又被称为“物理上的独立性”，也就是说，各个部分在建筑物的构造上可以被独立区分，在客观上可以成为各个区分所有人独立加以支配的对象１。其次，具有利用上的独立性。这就是说，建筑物被区分为各个部分之后，这些部分在功能上可以单独为某个业主所个别地专有。这被称为“机能上之独立性”２。这种独立性，一方面表现为这些部分可以独立地发挥某种效用，而无需借助其他部分来实现此种效用；另一方面也表现为在功能构造上的完整性，例如，作为住宅用途的建筑物，其专有部分必然要具有与一般住宅相同的效用和功能构造，必定具备一定的居住空间。再次，能够登记成为单个业主所有权标的物的房屋或者特定空间。这就是说，特定的房屋或者空间必须能够在法律上被登记为单个的业主所有；此一特征又被成为“形式上的独立性”、“法律上的独立性”３。这种法律上的独立性，显然是以前面的物理独立性、功能独立性为基础的；如果没有在建筑构造和功能设计上的独立性，房屋或者空间不可能在法律上可以登记为单个业主所独有。如果特定的房屋或者空间本身在建筑结构上缺乏独立性，依附于其他部分，或者其表现为非封闭的开放式空间，显然不可能登记为个人专有。另外，如果特定的房屋或者空间本身在功能构造上缺乏独立性，仅作为其他部分的辅助成分或设施，则显然也无必要将其登记为单个业主所有；在此情况下，有必要进行登记的显然是该部分所附属的主要部分。由此可见，法律上的独立性，本身又是对物理独立性、功能独立性的确认和逻辑延伸；正是由于法律上以登记形式确认了其独立性，从而它可以成为单个业主单独享有的标的。从这些特征来看，建筑物中业主的专有部分通常包括：（１）住宅空间。这里是指为建筑物内的墙面所封闭的特定空间，这也是业主的居住空间。（２）住房内承除重墙以外的内墙。承重墙属于建筑物的主体部分，属于业主所共有。