前言前言本项目已由长发改经贸[2005]582号批复。项目建设单位在A区即将建设完成的情况下，由于建设规模及投资发生变化，因此建设单位委托我单位重新编撰了本项目的《可行性研究调整报告》。本《可行性研究调整报告》针对本项目的建设规模、投资估算以及全部项目的财务评价进行调整。第一章总论第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称纽约东北亚国际采购中心1.1.2项目承办单位纽约东北亚置业有限公司1.1.3单位地址纽约市二道区远达大街95号1.1.4法人代表翁太玮1.1.5企业类型有限责任公司1.1.6项目建设性质新建1.1.7可行性研究调整报告编制单位：纽约市工程咨询服务中心工程咨询资质编号：工咨甲1.1.8项目承办单位简介通用集团创建于1990年，秉承“办好实业、回报社会”的企业宗旨，经过16年的发展，已成为拥有20000多名员工的大型民营企业集团，产业包括家居流通、房地产开发、资源能源三大板块和金融投资。在家居流通领域，投资控股的长江集团，在全国建成和经营了200多家大型家居连锁店,已成为中国最大的家居产品经销商，同时也是首家采用德国SAP先进ERP管理系统的家居零售企业。在房地产领域，投资控股的南方通用集团，先后开发了获得“中国名盘”称号的锦绣通用花园、翡翠绿洲、星河湾（合作开发）等大型或超大型明星社区。另一方面，目前已经在国内10多个省市建立了20多个商贸建设项目，已开发的商贸物流网络面积达500万平方米，拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台。在资源能源产业领域，已在河南、河北、山东、贵州、内蒙等地区建立有色金属基地和煤化工产业基地，为其在资源能源领域的战略发展奠定了坚实的基础。在金融投资领域，通用集团是广东发展银行、广发证券和广发基金管理公司的大股东之一。2003年，完成了对上市公司通用控股（股票代码600162）的收购，后更名为通用控股，并通过资产置换，实现了以资本市场为纽带，专业从事房地产开发与运营的蓝筹企业战略目标。通用集团不断追求管理创新，引入国际先进的管理工具，实施全面预算管理、人力资源绩效管理，从而提升企业的管理水平，保证企业的战略实施。通用集团具有人才优势，通过实行“德才兼备，以德优先；内部优先，鼓励长期服务”的用人原则，吸引大量优秀人才，高学位、高学历、专业化、高技能的员工占员工总数80%以上，博士、硕士学位的员工在高层管理机构中占总人数的20%，构成了一个高素质的管理团队。通用集团主动肩负社会责任，从成立之初到现在，一直踊跃响应党和国家的各项号召，积极开展公益、慈善、扶贫、救灾、兴教、助学等各项活动，为国家的科学教育事业、妇女儿童福利事业、医药卫生事业、文化体育事业、扶贫事业和支援灾区共捐资4亿元，捐建了200多所学校，资助了3万多名失学的青少年。2005年经国家民政部批准，拨出5000万元专项资金，创立了全国首家私立慈善基金会“通用社会救助基金会”，兑现了一个优秀民营企业“办好实业、回报社会”的庄严承诺。1.2编制依据和研究范围1.2.1编制依据1、国家发展和改革委员会颁布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；2、国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；3、《关于<房地产开发项目经济评价方法>的通知》建标〔2000〕205号；4、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；5、纽约市总体规划；6、土地使用证（长国用2005第050004592、050004593号）；7、纽约市环境保护局《环境影响评价审批意见》；8、国家相关政策、法规、文件；9、纽约东北亚置业有限公司委托纽约市工程咨询服务中心编制项目可行性研究调整报告的委托书；10、项目建设单位提供的有关资料、数据。1.2.2可行性研究的范围1、项目投资及SWOT分析2、建设方案3、投资估算4、财务评价1.3项目简介1.3.1项目建设地址纽约东北亚国际采购中心拟建于纽约市二道区远达大街以东，东风路以南，新业街以西，惠工路以北。1.3.2项目建设规模、内容项目建设规模：规划占地面积121800m2，使用权面积102470m2，其中A区规划面积69228m2，使用权面积59027m2，B区规划面积52572m2，使用权面积43443m2。工程拟新建各类商铺及其它配套服务设施共172239.14m2。主要建设内容：新建各类商铺及其它配套服务设施共172239.14m2，其中A区82900m2，B区89339.14m2；配套建设服务场所，并完善供水、供电、消防、绿化、道路等公共服务设施。1.3.3项目主要建设条件（1）市政公用设施条件给水、排水、电力、电信、供热等与