与时间赛跑西安院子2010年营销全攻略楔子文化的根源现代与历史的对话，总是能在巨大的张力中让时光流转，在向历史支取中让生命延伸。建元二年（公元前138），上林苑在秦代的一个“旧苑址”上扩建而成。至此，西汉146年的岁月中，封疆画界者，非为守御，所以禁淫也（司马相如上林赋）。今天。归于宁静的2000多岁皇城遗址仍在向国际化的西安诉说着汉文化的根。城市的烙印一门九进士，六部四尚书。这是明清之际以陕商著称的关中世家盛况。一支血统走过了汉唐，走过了商贾云集，直至今日。家族史是一盏灯，照亮自己，指引方向。多少年前祖辈们将希冀的目光投向他们未曾谋面的子孙。多少年后，我们的后代也会用探询的目光审视着沧海桑田变换中城市的烙印。精神的反思达亦独善其身的贵胄精神。穷则独善其身，达则兼济天下。历为仁人的立身处世之道，也为君子所躬身力行。然不可无视其中未表之义：穷时即以天下为己任胸怀，显达时也不忘修身一日三省。放眼长远，立足当下，世家始成，全矣。原点首次沟通会时所达成的目标共识：2010年完成15套销售，是我们需兑现完成的价格只是本案销售的关键性因素，是我们的追求，绝非本案的目标价格目标外，本案还承载着长远的品牌目标本案目标实现两种方式的选择决定了项目解决问题的思路，我们如何选择？从CPI与大中城市房价关系判断：通胀预期下，刚性投资成为驱动消费者涌入楼市的诱因部分优惠政策行将到期，新的地产调控政策已经出台09年西安市场成交量实现突破，10年市场仍将维持上升惯性，当前市场未受新政影响当客户量成为目标实现必须逾越的障碍时，方式二更能够兼顾本案的品牌目标，为本案价值的重新定义赢得了时间，为客户积累量的突破提供了可能项目必须逾越秦岭北麓客户量较少的市场瓶颈，实现目标，必须，跳出区域讲项目，给本案塑造独特的竞争价值。本体项目被曲江与高新被动的边缘化，但仍无法改变项目作为近郊别墅的事实建筑规划：天人合一的规划理念，体现中国人居内涵的规划手法，整个项目规划是由边界清晰不同形式的院落所组成的一个大的田字型人居空间建筑形态：根植于中国传统的建筑机理，原创建筑中国风，项目集粹了山西民居、北京四合院、关中民居等多种中式建筑风格，集粹了传统中国建筑表征项目景观景观符号：景观规划布局顺应地块天然纹理，体现中式庭院的韵味园林细节：将历史根植于景观中，每一处景观，每一条道路，每一座院子都有故事，但只是将园林、产品与历史作了较好结合，与产品与文化的内涵未作诠释工法细节本项目产品硬件资源与秦岭北麓项目无绝对的区隔，建筑风格成为唯一的独特性标签物业属性定位：非传统豪宅区域·个性化极强的高端物业产品突破以产品及其地段人文价值为核心卖点项目营销特征总结：以故事营销为核心，围绕“百年地脉、人文大宅”层层推进，建立精神豪宅符号营销礼品推广策略：通过重要的三个阶段推进，决定了营销成败阶段2阶段3朱雀门：推广价值下的文化豪宅的精神营销华润幸福里——服务与体验的城市奢侈品销售接待服务模式●分批接待，一对一服务，体现尊贵感一楼区域：展示中心入口销售接待流程和岗位设置销售接待流程和岗位设置销售接待流程和岗位设置销售接待服务模式突破点二：精细化述盘辞，贯穿项目诉求点深圳首创封闭式展示中心深圳首创封闭式展示中心深圳首创封闭式展示中心幸福里：服务价值下的体验豪宅的价值营销路径选择竞争区域与项目的选择竞争分析竞争分析竞争项目批判一：曲江充满唐文化，大雁塔、唐城墙遗址不胜其数，但区域所有的项目对文化的膜拜只是一层外衣，缺乏内涵，更无给予客户精神的本征归属竞争项目批判二：传统豪宅模式在曲江建立话语权，正如流星璀璨，却只是转瞬即逝的光芒紫薇永和坊金地湖城大境中海铂宫不走寻常路！客户搜索：不得不面对的现实，西安高端客户绝大部分，有文化的没钱，有钱的没文化客户触点：别墅的意义大于功能，在功能价值之外精神价值驾驭着别墅购买的关键诱因置业境界：西安高端客户“欲求”状态分析置业逻辑：价值>价格，细节>整体，品位>大于一切本案客户积累现状：本案客户与曲江高端客户构成重叠路径选择二：客户路径热销实现看客户：本项目的客户定位客户洞察有了399双鞋还要继续一路买鞋；有了第一架法拉力还要第二架直升机；有一打名家设计椅垫还要一大桶满满的鱼子酱；还要巨量瓶香槟……对他们而言，富足是绝对的前提。接二连三酒场应酬；在纯粹铜臭味的关系中，制式的灌注些许“人情味”；曾因肚里涨满的酒精，与荒木经惟影像的狂乱交媾，而吐倒在书架前。对他们而言城市太忙，忙得无法整理自己。在内心深处，有思想的他们都很寂寞；也许平凡的，一次斜阳、家槐、小院鸣蝉会感动他们；一次老宅下光阴悠悠的散步会感动他们；一袭院落内的“三宅一生”会感动他们；对他们而言城市的容颜已被忘却，只有记忆中的庭院还在。