老小区物业管理的问题与对策一、我市老小区物业管理发展过程我市住宅小区物业管理最早是从上世纪末起步的，1997年11月市房管中心下下属成立集体性质锦秀物业公司在居敬一小区试运行，1998年1月正式运行（比宁波1994年开始迟3年）。1997年11月《宁波市住宅小区物业管理条例》出台施行以后，我们奉化市政府的主管部门开始把物业管理与民生问题挂钩，对物业管理企业也开始进行引导和扶持，后来又成立民生物业公司管理庄山、春晖二个辖区，但运行时间不长，民生物业在2000年撤出庄山。2001年下半年，捷达物业公司参与锦屏街道居敬小区物业管理项目的公开竞标，应该说这是我市第一个按照市场规律运作的物业管理小区。2003年6月份，国务院颁布了《物业管理条例》。此后，我省于2006年10月正式实施《浙江省物业管理条例》，2007年国家《物权法》颁布实施。在这一大背景下，我市物业管理2003年开始全面展开，逐步规范，所有上规模的新建小区全部实施的物业管理，管理区域从城区扩展到溪口、江口、莼湖等。当前，我市已有16家物业企业管理新、老住宅小区，其中一级资质四家，本土的一家为捷达物业。随着一批环境优美、设施齐全、管理良好的新型住宅小区逐步形成，一些基础设施差、房屋老化程度高、物业收费难的老小区（指1998年前建造）物业管理问题逐步提上政府工作的议事日程，成为党和政府民生工程的重要内容。特别是文明城市创建对老小区物业开展情况也有一定要求。2008年宁波市人民政府出台了《关于加强宁波市老小区物业管理工作的实施意见》的73号文件，奉化市政府出台了46号文件，对老小区的管理、扶持作出了详细的政策性规定。到2011年底，我市共有居敬、凉河、南门、桃源等五个条件成熟的老小区实施了物业管理（不含锦山别墅群，强人花园自治管理小区），管理面积约在46万㎡左右，约占全市老小区面积25%左右。二、我市当前老小区物业管理的问题与原因剖析在我市现有的城区居民住宅区中，1998年以前建成的老小区差不多要占“半壁江山”，但目前实施物业管理的仅占老小区总建筑面积的25％总量偏少。那么究竟是什么原因制约了老小区物业管理的发展，我认为有先天硬件的不足，有后天软件的缺少，主要体现在管理难、收费难、生存难等三大问题。（一）管理难造成管理难不外乎三个原因：1.老小区建设年代早，再加上规划滞后、多头开发、建设周期长等因素，影响物业管理企业正常经营，主要体现在：一是小区的基础设施不健全、不配套,而且多为敞开式,道路出口交叉纵横、四通八达,管理难度大。二是开发商遗留问题如：房屋质量存在问题；小区内共用设施．配套设施不健全。调查中，有些物业企业反映他们小区内没交物业费的业主有相当一部分是因为房屋质量有问题，还有的是因为共用设施老化、管道堵塞、墙面脱落等问题，业主找建设单位难，物业管理企业常常成为替罪羊。2.老小区业主需求参差不齐，居民素质差异大。近年来居民梯度转移快，形成服务需求多元化，有的希望物业管理，有的希望简单管理。有些业主改变房屋使用性质，小间住人、出租等，管理难、执法难。老小区中随意改变房屋使用性质（餐饮、旅馆、棋牌室等），无视管理规约，擅自改变房屋结构，违规装修等现象很多。业主投诉和物业企业报告后，职能部门执行难到位，部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成业主投诉，增加了管理难度。3.物业管理企业人员整体素质有待提高。主要表现在两个方面：一是某些物业企业员工服务意识不强，影响物业管理服务水平的提高和业主满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员，例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。（二）收费难形成收费难的原因有三个方面：1.居民缴费意识参差不齐，相关制约措施不足。当前，在居民消费意识、物业管理观念逐步加强的情况下，收费难依然是首要问题。老小区成员中弱势群体多,收费标准、收费率低,导致物业管理企业出现亏损。另据物业公司反映，业主不交费的理由众多，如尚未入驻、物品失窃、邻里纠纷、房屋质量、开发商遗留问题等等。而且收费率降低形成恶性循环，甚至个别业主以“隔壁邻居也未交费”也被拿来作为理由，比如居敬小区的收费率从95%降低到83%。当然，这其中也有物管服务不到位的因素，但相当一部分业主确实是没有正当理由，就想“搭车消费”，用别人的钱享受自己的服务。另外，对不交费的业主制约措施不足，除了企业可以向法院起诉，但因欠费人数较多“法不责众”，物业企业不好操作。2.服务标准不统一，有待规范。宁波市区在前几年曾经出台《住宅小区物业管理服务标准》和《住宅小区收费资质考核评定办法》，但由于老小区物业管理尚不完善、综合服务费标准低、物业企业发展参差不齐等因素，我市未对物业服务价格与服务标准做出明