南通金鼎湾营销总纲项目属性什么是豪宅？什么是豪宅？豪宅分类豪宅产品分类企业目标结合项目自身属性与企业目标不同类型的豪宅之间无可比性本项目有可打造成南通城市豪宅的标杆项目目标南通市中心有没有豪宅出现？城市豪宅价值指标市场解析玉兰公寓全景大厦，地段具备较强烈豪宅属性，品牌/产品缺乏一定支持江海名苑，地段具备豪宅属性，品牌/产品缺乏一定支撑玉兰公寓，品牌知名度高，地段、资源、人文过于单薄为什么LOUISVUITTON每一次Logo颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？欲望是人性的弱点，导致人产生了稀有资源的强烈占有欲。金鼎湾基于不可复制的地段用产品建立南通城市型豪宅标杆目标理解目标理解目标理解目标理解目标下的竞争解析，我们没有所谓的竞争对手，最大的竞争在于我们自己，是否能够开创这座城市的先河？区域价值思考南大街项目价值思考项目价值思考——地块四至项目价值思考——本体项目价值思考——景观项目价值思考——建筑风格项目价值思考——产品项目价值思考——附加值强势和优势：地段＋产品规划＋精装修产品1、一线城市土地价格的不断攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移；2、国内外各大企业总部向一线城市“迁徙”。数据来源：南通市统计局城市属性目标客户职业特征——私营业主居多，其次企事业高层管理、金融行业的中高层管理者、公务员、医生等；客户访谈和消费者问卷调研时间：2月24日-2月27日、3月6日-3月7日客户访谈问卷数量：45份（各竞争楼盘售楼处拦截访谈）消费者调研有效问卷：100份（政府机关、银行内部调研、私营业主访谈，南大街、青年西路等地街头拦截）主要了解客户购房选择区域、购房关注点、价格接受度、居住空间需求，以及对精装修的看法目标客户目标客户目标客户目标客户目标客户属性描述目标客户属性描述对于富豪阶层，豪宅已不仅仅是居住的房子，更是一种身份感的体现目标客户需求关注点豪宅和奢侈品一样，其价值不在于产品本身，而在于其所赋予拥有者的标签性！差异：身份标签金鼎湾“城市型、CBD区域舒适型豪宅”客户洞察时代催生一代城市富豪，在这个城市，享有了很多物业但没有一个物业让他们能够真正感受到权力和尊享即使拥有巨大财富，也没有真正的标签识别，这不能不说是他们的一个遗憾区域洞察主城区，作为南通最早的富人区，几十年来仍然被人们津津乐道区域情节仍然成为他最为动人的元素，原先的旧楼只是居住但早已不能承载区域本身的底蕴，需要新的豪宅诞生，区域的历史在向我们哭诉它们的遗憾。“金鼎湾”会让这座城市不再遗憾案例借鉴项目定位：市中心HOPSCA国际复合街区功能定位：HOPSCA——融合HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、CLUB、APARTMENT的综合社区项目推广语：2006年上海置业颠峰旗舰，打造城市首席CLD中央生活区借鉴2借鉴3借鉴4最终成绩，2006年4月绿洲雅宾利开盘，周边同类产品销售价格为12000元/m2的情况下，该项目销售价格达到19000元/m2，并在开盘当天完成85％的房源去化客群不接受精装修原因厨房家电选用的是世界最高档次的嵌入式厨房电器品牌Gaggenau，Gaggenau强调的是量体裁衣式的独特技术，其电器产品也以节约能源而受到富人们的欢迎。世茂滨江5号水晶宫入市时，财富海景售价60000元/m2、盛大金磐40000元/m2，世茂滨江5号售价达到90000元/m2，并在开盘日销售率达到80％营销启示：营销战略营销战略营销战略区域特征豪宅成功营销案例项目概况项目营销方向确定与执行完成项目营销动作社区内保留珍贵百年古树，制造稀缺感；炒作项目土地价值，强调其独一无二的区位和稀缺性。案例营销总结豪宅操作的关键在于“均好性”与“极至性”的完美结合产品策略精装修策略的原则，“定制化/精品化/高档化感觉/智能化并不需要极高配置，体现客户的身份与标签，与极致化”poggenpohl橱柜、gaggenau炉灶/电烤箱/微波炉/抽油烟机、kuraray料理台、pentair纯水器、Franke纯水器龙头、kuppersbusch双开门冰箱/洗碗机、Franke水槽、kohler水槽龙头社区品质全方位体现品质感和系列感服务系统的原则，“让客户充分感觉体验尊崇性/获得与曾经的生活经历相似的生活感受，重点在于体现身份感”人性化服务体系：全方位、满足个性化需求的服务增值系统ACTION2：身份感的体现，停车服务ACTION3：身份感的体现，预约看房ACTION4：让销售过程被市场津津乐道-上门客户服务模式展示策略的原则，“让客户充分感觉体验尊崇性/获得与曾经的生活经历相似的生活感受，全面体现客户身份感/稀缺感/时尚感”销售中心洽谈区新技术多媒体手段应用加强情境体验样板房展示郑先生夫妇是典型的城市