第七章成本管理重要章节。考试的基本要求：掌握：物业管理中的成本及其分类和成本估算方法熟悉：成本预算编制工作的基本要求，成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。了解：成本控制原理，程序与组织体系。第一节物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本（掌握）（一）成本的含义1．物业管理成本物业管理成本——指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。包括营业成本和经营管理费用（或期间费用）。（1）营业成本一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业管理企业的营业成本。（2010年真题）29．一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的（D）。A．管理费用B．咨询费用C．财务费用D．营业成本（2）经营管理费用物业管理企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营管理资金会发生财务费用，这些费用又称为物业管理企业的经营管理费用。经营管理费用大多按时期发生，难以按受托物业进行归集，为了简化成本核算，都作为期间费用处理，不计入成本（即营业成本），但计入并冲减当期损益。（二）物业管理成本构成物业管理成本由营业成本、期间费用或经营管理费用两个部分构成：1．营业成本营业成本——是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费、间接费用等。1（1）直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。（2）直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。（3）间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。2．期间费用或经营管理费用——是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。包括管理费用和财务费用。（1）管理费用。——是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失以及其他管理费用等（注：实行一级成本核算的物业管理企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用）。（2）财务费用。——是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括：①利息净支出；②汇兑净损失；③金融机构手续费；④公司筹资发生的其他财务费用。（2010年真题）30．下列费用中，计入物业服务企业财务费用的是（B）。A．财务人员的工资B．金融机构手续费C．法定税费D．财务部门办公费【解析】AD为间接费，C为管理费用。关于物业管理成本的构成或开支范围，的特别规定：（1）物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本；（2）物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用；（3）物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用，（4）发生的坏账损失，计入管理费用；2（5）按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资支出；③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定之外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。二、物业管理成本的分类（掌握）（一）按照经济性质分类按照成本的经济性质或内容分类，可以将物业管理成本分为七个要素：（1）外购材料。（2）工资。（3）职工福利费。（4）折旧费。（5）利息支出。（6）税金。（7）其他支出。（二）按照经济用途划分按照经济用途划分，物业管理成本可分为营业成本、经营管理费用（或期间费用）。（三）按照与业务量的关系划分按照与物业管理服务业务量的关系划分，将成本分为固定成本、变动成本、半固定或半变动成本。（1）固定成本——指在相关的范围内，所发生的成本总额保持相对稳定，不随物业管理服务业务量而变化的项目，如固定资产的折旧、第一线物业管理师的基本工资等。但当物业管理服务业务量的增