上海俭瑾实业有限公司等与房屋买卖合同纠纷民事二审案件民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】上海市第二中级人民法院【审理法院】上海市第二中级人民法院【审结日期】2021.12.30【案件字号】(2021)沪02民终12280号【审理程序】二审【审理法官】张志煜唐墨华王伟【审理法官】张志煜唐墨华王伟【文书类型】判决书【当事人】塘宸(上海)实业有限公司;上海俭瑾实业有限公司;上海康廷房地产营销策划有限公司【当事人】塘宸(上海)实业有限公司上海俭瑾实业有限公司上海康廷房地产营销策划有限公司【当事人-公司】塘宸(上海)实业有限公司上海俭瑾实业有限公司上海康廷房地产营销策划有限公司【代理律师/律所】周广宇黑龙江奈斯律师事务所;朱云燕北京大成(上海)律师事务所;虞智超北京大成(上海)律师事务所【代理律师/律所】周广宇黑龙江奈斯律师事务所朱云燕北京大成(上海)律师事务所虞智超北1/12京大成(上海)律师事务所【代理律师】周广宇朱云燕虞智超【代理律所】黑龙江奈斯律师事务所北京大成(上海)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】塘宸(上海)实业有限公司;上海俭瑾实业有限公司;上海康廷房地产营销策划有限公司【本院观点】应当先履行债务的当事人依照法律规定行使不安抗辩权中止履行的，应当及时通知对方。【权责关键词】显失公平撤销代理违约金过错合同约定第三人证明诉讼请求反诉维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，一审法院庭审中，俭瑾公司表示，对于塘宸公司提供的解除合同律师函和邮寄面单的真实性予以认可，但表示没有收到。与本案进行合并审理的另案当事人赵博闻向一审法院出具的《情况说明》载明，其家人收到过塘宸公司发出的解除合同通知。以上事实有俭瑾公司在一审庭审中的陈述以及赵博闻的委托诉讼代理人黄一伟、周永强向一审法院出具的《情况说明》予以证实。【本院认为】本院认为，应当先履行债务的当事人依照法律规定行使不安抗辩权中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，俭瑾公司应于2018年11月支付第二期房款，但俭瑾公司以其行使不安抗辩权为由未予支付。根据法律规定，俭瑾公司行使不安抗辩权中止支付房2/12款，应当向合同相对方塘宸公司及时履行通知义务，就中止履行的情况通知到塘宸公司，塘宸公司收到通知后可以提出异议或者提供适当担保。然而俭瑾公司并未提供证据证明曾通知塘宸公司，据此应当认定，俭瑾公司未支付第二期房款，不符合行使不安抗辩权的法定要件。此外，一审法院根据查明的事实，认定俭瑾公司并无确切证据证实塘宸公司存在法定可以中止履行的情况，本院对其观点予以认同。故俭瑾公司以其行使不安抗辩权为由，不同意承担逾期付款违约责任的意见，一审法院未予采纳并无不当。俭瑾公司上诉认为，自第二笔房款应付之日起一年内塘宸公司未行使合同解除权致该解除权消灭。但根据一审庭审中俭瑾公司的陈述，其对塘宸公司提供的解除合同律师函及寄件日期显示为2019年3月的邮寄面单的真实性没有异议，故应当认定塘宸公司已及时行使了合同解除权。关于俭瑾公司主张其与塘宸公司达成口头解除《上海市房地产买卖合同》的协议，其对此并未提供充分的证据。一审法院认为，无法从部分房屋签订解除协议直接推定塘宸公司与俭瑾公司就全部所购房屋达成退房及免除购房人违约责任的合意，该观点本院予以认同。关于违约金的数额问题，一审法院综合考量了塘宸公司的实际损失以及俭瑾公司的过错程度等因素，酌情调整的违约金数额，并无不当。上诉人俭瑾公司、塘宸公司均要求重新确定违约金数额的上诉请求，缺乏依据。综上，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，对塘宸公司、俭瑾公司的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，638元，由上诉人塘宸(上海)实业有限公司承担7，228.50元；上诉人上海俭瑾实业有限公司承担2，409.50元。本判决为终审判决。【更新时间】2022-08-2123:45:02【一审法院查明】鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达各方