本科实验报告李天天背景资料:背景资料:2010年4月11日《广州日报》报道:广州市国土房管局通报了2010年3月广州市十区房地产交易登记情况.数据显示,上月广州楼市一手房网上签约均价为13054元/平方米,比2月下降了1.5%.中心六区3月份一手住宅签约均价为16791元/平方米,环比下跌1.0%,在连续四个月上升幅度逐步下降之后,均价终于开始下跌.广州的楼市无疑是中国地产界的风向标.在经过了节节攀升,持续上扬和疯狂上涨之后,广州房价终于迎来了它的逆转节点.水满则溢,月盈则亏,天下没有只涨不跌的楼市.房地产市场不会永远背离经济规律,总有它回归理性的哪一天.要求:运用适当的方法预测当前广州市房地产价格下降的幅度及最低价出现要求:的时间并说明你的理由.背景分析下表为1999年到2010年全国房地产政策以及市场行情的简略介绍:年份199920002001200220032004200520062007200820092010市场行情先抑后扬平稳上涨稳中有力中国加入WTO,促进经济发展非典,不景气平淡,平稳上涨政策分析中国人民银行121号文件,对高档商品房,首付的调控税务调控等《商品房销售管理办法》出台拉响新一轮房地产宏观调控的号角抑制房地产过热措施的宏观调控征收房产税71号令,10年来首次宣布上调贷款利率国八条,个人住房贷款优惠政策终结国六条,十五条土地增值税开征,上调准备金,限外政策升级加息,上调准备金,经济适用房加大力度支持4万亿拉动内需,"稳健"->"积极"调控房地产业的基调――重民生,抑投机房价泡沫破裂,房价略跌政策频出,涨势未缓股市暴跌,房地产开发两级分化经济危机重创全球经济,房地产市场萎缩购房需求释放,房价坐地上涨2.数据的整理2.1关于房屋销售价格指数由原始数据可知,1999年到2007年上半年,从每个季度只拥有一个月的房屋销售价格指数,2007年的下半年到2010年初,每个月都有数据.由于房屋销售价格指数主要体现了时间序列的特性,故综合考虑进行数据处理得出1999年到2010年的季度数据进行分析.具体操作如下:1999年到2007年上半年,缺失的房屋销售价格指数本期数用累计数代替,并作为该月份所处季度的平均数2007年的下半年到2010年初,对每个季度里三个月份的房屋销售价格指数取平均值,作为该季度的房屋销售价格指数2.2关于消费者物价指数通过EXECL2003软件,求得房屋销售价格指数和消费者物价指数的相关系数0.4308<0.5,说明两者的相关性不强,故在本研究里不采纳分析.3.模型的选取由时间序列加法型模型Y=T+S+C+I可知,时间系列有四个方面的构成,分别是:T(Trend)长期趋势,S(SeasonalFluctuation)季节变动,C(CyclicalFluctuation)循环变动和I(IrregularVariations)循环变动.3.1对已有数据建立模型,消除随机干扰如下图房屋销售价格指数的原始数据所示,房屋销售价格指数大致可以分为3个周期:第一周期:0-20即1999年初到2003年末第二周期:21-40即2004年初到2008年末第三个周期:从41开始即2009年初开始房屋销售价格指数(原始数据)110.00105.00100.0095.0090.0085.0001999200020012002102003202004200520062007200820092010304050周期划分的原因分析:2000年至2004年中国房地产市场一直是平稳发展,虽然税收政策和加息政策以及准备金一直有所变化,但是强度不是非常大,故一直小幅度震荡增长,3003年受非典以及国务院关于房地产指导和限制的18号文件影响,出现了一次小的谷底.2007年股市暴跌,致使股市泡沫的破裂,许多公司和股民的资产严重缩水,2008年由于美国次贷危机引发全球金融危机,中国房地产市场也受到危及房地产市场萎缩,至此形成了第二个谷底.不难发现,每个周期里,房屋销售价格指数均呈现先增后降的趋势.接下来,分别对第一和第二周秦以项数N=3对房屋销售价格指数原始数据求一期滑动平均值,消去随机干扰:yt=(yt+1+yt+yt1)/3如下图所示.通过趋势叩哪Ｄ?可以分别得出两个模型,其中第一周期趋势线2R=0.9392,第二周期趋势线R=8935,均大于0.8,故模型拟合程度不错.2第一周期y=-0.0001x3-0.0435x2+1.2999x+90.8R2=0.9392102.00101.00100.0099.0098.0097.0096.0095.0094.0093.0092.000510152025第二