第一节现金流量对于房地产开发项目来讲：房地产投资分析的目的根据特定房地产开发投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同的运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。二、现金流量图现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量汇入一个时间坐标轴中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推。如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资p作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。第一节现金流量第二节资金时间价值资金时间价值的内涵随着时间的推移，资金的价值会增加，即资金增值。资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，即牺牲即期消费的补偿。资金时间价值的大小取决于：二、利息与利率（一）利息占有资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿Fn=P+InFn——本利和P——本金In——利息（二）利率单位时间内所得的利息额与借贷金额的比例i=I1/P×100%I1——一个计息周期的利息三、单利计息与复利计息（一）单利计息In=P×n×iFn=P×（1+i×n）（二）复利计息In=P[（1+i）n—1]Fn=P×（1+i）n四、名义利率与实际利率名义利率：只一年内多次复利时给出的年利率，等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率：一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。例：年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别计算一年1次复利计息，一年4次按季度复利计息，一年12次按月复利计息一年后的本息和和实际利率。解：按年计息F=1000（1+12%）=1120元实际利率为12%按季度计息F=1000（1+12%/4）4=1125.51元实际利率为（1+12%/4）4—1=12.55%按月计息F=1000（1+12%/12）12=1126.83元实际利率为（1+12%/12）12—1=12.68%第三节资金等效值与复利计算二、复利计算（一）常用符号P——现值F——终值（未来值）A——连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值G——每一时间间隔收入或指出的等值变化值s——每一时间间隔收入或指出的等比变化值n——计息周期数i——每个计息周期的利率（二）公式与系数1.一次支付的现值系数与终值系数如果在时间点t＝0时的资金现值为P，并且利率i已定，则复利计息的n个计息周期后的终值F的计算公式为：F＝P(1+i)n上式中的(1+i)n称为“一次支付终值系数”。当已知终值F和利率i时，很容易得到复利计息条件下现值户的计算公式：P=F[1/(1+i)n]上式中的1/(1+i)n称为“一次支付现值系数”。(2)等额序列支付的现值系数和资金回收系数等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A，此时，其现值可以这样确定：把每一个A看作是一次支付中的F，用一次支付复利计算公式求其现值，然后相加，即可得到所求的现值。计算公式是：P=A[(1+i)n-1]/[i·(1+i)n]=A/i·[1-1/(1+i)n]式中的[(1+i)n-1]/[i·(1+i)n]称为“等额序列支付现值系数”。由上式可以得到当现值P和利率i为已知时，求复利计息的等额序列支付年值A的计算公式：A=P·i·(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+I)n-1]式中的i·(1+i)n/[(1+i)n-1]称为“等额序列支付资金回收系数”。(3)等额序列支付的终值系数和储存基金系数所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数就是在已知F的情况下求A，或在已知A的情况下求F，现金流量图如教材中图5—5所示。因为前面已经有了P和A之间的关系，我们也已经知道了P和F之间的关