吴海英、铜仁地区万九房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】贵州省铜仁地区中级人民法院【审理法院】贵州省铜仁地区中级人民法院【审结日期】2020.07.06【案件字号】(2020)黔06民终180号【审理程序】二审【审理法官】向前唐正洪柳文辉【审理法官】向前唐正洪柳文辉【文书类型】判决书【当事人】吴海英;铜仁地区万九房地产开发有限公司;谭学素;滕拉沙【当事人】吴海英铜仁地区万九房地产开发有限公司谭学素滕拉沙【当事人-个人】吴海英谭学素滕拉沙【当事人-公司】铜仁地区万九房地产开发有限公司【代理律师/律所】卢文贵州贵开律师事务所;蔡文森贵州贵开律师事务所;陈素琼贵州锦江河律师事务所;肖璐贵州驰铭律师事务所【代理律师/律所】卢文贵州贵开律师事务所蔡文森贵州贵开律师事务所陈素琼贵州锦江河律师事务所肖璐贵州驰铭律师事务所【代理律师】卢文蔡文森陈素琼肖璐1/10【代理律所】贵州贵开律师事务所贵州锦江河律师事务所贵州驰铭律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】吴海英【被告】铜仁地区万九房地产开发有限公司;谭学素;滕拉沙【本院观点】合同备案制度不等于预告登记制度，备案登记是房管部门根据房地产管理法的规定履行的行政管理职能，并不产生物权的排他效力。【权责关键词】完全民事行为能力撤销代理合同停止侵害合同约定第三人关联性质证诉讼请求开庭审理维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12100元，由吴海英负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2517:49:57【一审法院查明】一审法院认定事实，2010年1月8日原告吴海英与被告万九房开公司签订《商品房买卖合同》，房号为第2（幢）（座）1（单元）（层）1-8-2号房，单价为每平方米人民币680元，约定交房时间为2009年8月30日前，房价总金额为人民币150，000元，原告吴海英已支付。另据网上备案信息显示，争议房屋于2010年1月11日予以备案。2010年3月26日第三人滕拉沙与被告万九房公司签订《商品房买卖合同》，房号为第2（幢）（座）1（单元）（层）1-8-2号房，建筑面积250平方米，套内面积232.4平方米，单价为每平方米人民币1，500元，约定交房时间为2010年03月25日，房价总金额为人民币375，000元，第三人滕拉沙已付清。2011年2月15日第三人滕拉沙与案外人徐鹏来签订购房意向书，并于2011年2月25日，第三人滕拉沙与案外人徐鹏来签订《房屋转让合同》，合同约定将坐落于铜仁市西外环小区2栋1单元1-8-2号房屋以人民币331，800元转让给徐2/10鹏来，徐鹏来于2011年2月25日支付房款人民币231，800元。2015年4月6日被告谭学素与案外人徐鹏来签订《房屋转让合同》，合同约定将铜仁市西外环小区2栋1单元1-8-2号房屋以人民币475，000元转让给被告谭学素，谭学素并于2015年4月6日支付给徐鹏来人民币300000元，于2015年7月12日支付给徐鹏来人民币100000元。争议房屋现由被告谭学素居住。【一审法院认为】一审法院认为，根据查明事实及本案证据，原告于2010年1月08日与被告万九房开公司签订《商品房买卖合同》后，并未有积极实现其权利，在争议房屋经过第二次买卖，第三、第四次转卖后，才通过诉讼程序欲实现其合同目的，明显不符合常理。原告作为一个完全民事行为能力人，且争议标的为不动产，在长达8年的时间里，原告应通过相应的救济渠道积极实现其权利，但是其却怠于行使其权利。原告诉称，诉讼时效应从其收到出卖人办理交房手续的书面通知之日起。其理由显然不成立，本案系房屋买卖争议，原告应根据合同约定，在被告万九房开公司未按时交付房屋时，积极行使其权利，而不是持消极态度，等待万九房开公司履行其交房义务。因此，原告之诉讼已过诉讼时效；原告吴海英与被告万九房开公司于2010年1月8日签订的《商品房买卖合同》、第三人滕拉沙与万九房开公司于2010年3月26日签订的《商品房买卖合同》均为有效合同。本院认为，合同备案制度不等于预告登记制度，备案登记是房管部门根据房地产管理法的规定履行的行政管理职能，并不产生物权的排他效力。因此，原告与被告公司签订的网签备案不发生物权效力；综上所述，1、原告之诉请已过诉讼时效；2、不动产买卖在合同均为有效且均未产