1.可比实例A可比实例B可比实例C成交价格RMB8000元/m2USD1000/m2RMB8800元/m2成交日期2004年1月31日2004年4月30日2004年7月31日交易情况-1%0%+3%区域因素+2%+1%+3%个别因素-3%+2%+1%假设人民币与美元的市场汇价2004年4月30日为1：8.27，2004年10月31日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不变，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上涨0.5%，2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上涨1%。试利用上述资料估算该写字楼于2004年10月31日的正常市场价格。解：2.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少？解：3某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年.该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少？解：4.有一房地产，土地总面积1000m2，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元；地上建筑物总建筑面积2000m2，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5％。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。解：土地重新取得成本＝600×1000＝60万元建筑物重新建造成本＝1000×2000＝200万元重新购建成本＝60＋200＝260万元建筑物折旧采用直线折旧法进行折旧该房地产的现时总价＝重新购建价格－建筑物折旧总额＝260－49.4＝210.6万元单价＝210.6/2000＝1053元/m25.某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/㎡。建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。解：房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F6.某建筑物，总建筑面积为200平方米，于5年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。解：已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=57.已知某宗房地产30年土地使用权价格为3000元/平方米，对应的还原利率为10%，则其土地使用权为50年、还原利率为12%的价格为多少？解：8.某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元。若月利率为0.5%，试求其名义价格和实际价格。解：名义价格＝80万元实际价格小于名义价格9.某项目土地面积10000m2，原规划建造住宅，建筑容积率为3.0，对应的楼面地价为1500元/m2；现经有关部门同意建造大型超市，建筑容积率增加到4.0，楼面地价增加到2000元/m2，则应补多少地价？解：这是既改变用途又增加容积率的问题。补地价数额＝改变用途增加建筑面积后的地价－改变用途增加建筑面积前的地价＝10000×2000×4－10000×1500×3＝3500万元10．有一房地产需要估价，其现状使用下价值为3000元/㎡；如对其装修改造，需要费用为1500元/㎡；根据市场分析，其装修改造后的房地产价值为4000元/㎡。试判断该房地产的估价前提。解：分析可知此题为最高最佳使用原则估价前提的判断。4000－3000＝1000元/㎡﹤1500元/㎡所以该房地产估价应以利用现状为前提11.为评估某估价对象房地产价格，搜集了众多交易案例，其中选取了A、B两个可比实例，相关数据如下：A实例建筑面积200平方米，成交总价140万元人民币，分三期付款，首付24万元，第二期于半年后付48万元，余款68万元于一年后付清。B实例的建筑面积2500平方英尺，成交总价21万美元，于成交时一次付清。若年利率为4%，B实例成交日