1.简述房地产的特性。答：从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要如下特性：①位置固定性、地区性、和个别性②长期使用性③大量投资性④易受政策限制性⑤相互影响性⑥保值性和增值性⑦难以变现性。2.现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？答：①房地产管理的工作需要②房地产交易的需要③房地产抵押和典当④房地产保险业务的需要⑤房地产税收的需要⑥征收房地产补偿的需要⑦房地产拆迁的需要⑧处理房地产纠纷的需要⑨企业合资、合作、合并、上市、破产清算的需要⑩房地产估价复核或鉴定。3.房地产价格有哪些主要特征？答：①可用价格和租金表示②是关于权利利益的价格③在长期考虑下形成④随交易个别形成。4.引起房地产价格上涨的原因有哪些？答：①投资改良②通货膨胀③需求增加④外部经济或相互影响。5.影响房地产价格的经济因素有哪些？答：①经济发展状况②财政金融状况③产业结构变化④税收负担状况⑤居民收入⑥物价。6.影响土地价格的个别因素有哪些？答：①位置②地质、地势与地形③土地面积④土地形状、宽度、深度⑤日照、风力风向⑥天然周期性灾害⑦临街情况⑧与公共、商服设施接近程度⑨与危险设施接近程度。7.房地产估价的含义是什么？答：房地产估价是指以房地产为对象，由专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。8.简述房地产价格的求取思路。答：（1）基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买相同房地产的价格，通过最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的思路来求取。（2）基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发或建造相同房地产的费用，通过计算重新开发或建造同类房地产需要多少费用的思路来求取。（3）基于房地产的收益能力来衡量其价值，通过预计如果直接利用该房地产可能获得多少收益的思路来求取。9.房地产估价人员应当遵循的职业道德包括哪些方面的？答：①不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；②应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利害关系人有关的估价业务；③如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委托；④应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；⑤应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当的竞争；不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。10.如何建立价格可比基础？答：①统一付款方式②统一采用单价③统一币种和货币单位④统一面积内涵⑤统一面积单位。11.运用市场比较法的具体条件有哪些？答：①充分的交易实例资料②资料具有相关性③市场供求关系基本一致④明确显示具备的条件⑤资料必须详实可靠。12.试列出市场比较法的操作步骤？答：①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格13.简述收益还原法的操作步骤？答：①搜集有关房地产收入和费用的资料②估算潜在毛收入③估算有效毛收入④估算运营费用⑤估算净收益⑥选用适当的还原利率⑦选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。14.为什么说收益法是一种理论较充分的估价方法？答：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。待估房地产价格=纯收益/还原利率P=a/rP-待估房地产价格；a-纯收益；r-还原利率。收益法的理论依据：一是效用价值论；二是地租理论。效用价值论认为效用决定价格的内容，稀缺决定价格的高低，商品交换的双方实质是换取对自己效用较大的商品。收益法的实质就是将房地产的未来收益期望值转为现值价值。收益法是以地租理论为依据的，土地有特殊的使用价值，在一定条件下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租。15.还原利率的实质是什么？它与风险有何关系？还原利率求取的方法有哪些？答：还原利率实质上是一种投资的收益率，它与风险正相关。求取方法有：①市场提取法；②安全利率加风险调整值法③投资收益率排序插入法。16.成本法适用的范围包括哪些？答：1）无交易、无收益的房地产估价2）特殊目的房地产估价3）特殊建造的房地产4）狭小市场上的房地产5）市场比较法中的修正计算17.何谓建筑物的重置成本与重建成