香蜜湖一号营销策略总纲项目的整体目标报告纲要深圳豪宅销售表现良好，基本未受新政影响，价格坚挺，但客户层面有所变化，短线炒家基本退出未来二手豪宅交易将受较大影响，新房优势加大由于房地产新政的影响，营销手段受到限制05~06深圳低密度豪宅产品供应量大，但主要集中于关外区域结论：项目所面临的宏观市场环境报告纲要占地面积：93,000平米建筑面积：130,000平米住宅面积：127,000平米容积率：1.4套数：共447套香蜜湖片区价值思考产品研究——双拼产品研究——联排产品研究——叠拼低密度产品的竞争判断就产品区间、区位、资源、品质及供应而言，本项目低密度产品的竞争不大，更多的是下游产品的干扰。产品研究——高层高层产品的竞争分析红树西岸中信红树湾二期水榭花都三期天鹅堡二期III区红树西岸户型户型房型户型以复式为主，平面的户型与本项目重合度较大，且总价区间也较为重合，竞争层面广。户型设计无太多创新之处，但错层复式会受到一部分客户的欢迎。高层产品比较总结尖岗山项目香蜜湖片区拥有是深圳市内少有的生态景观资源；香蜜湖片区是深圳主流豪宅区域的领导者；香蜜湖豪宅区域的价值已被客户和市场所广泛认可；香蜜湖片区可开发用地殆尽（根据法定图则）；一线香蜜湖景双拼单位仅12套，市场近质产品仅波托菲诺二期6套临湖别墅院落花园私家尊邸园林私密部分：智能化控制系统，包括空调控制系统、家庭布防系统、灯光控制系统等）；多媒体系统；中央新风系统；综合立体降噪系统；防噪降辐射窗玻璃；无线上网高层智能直达电梯顶级豪宅物业管家1号会馆会员权益赠送1号会馆消费额度；长期享受信和集团下属香港及新加坡酒店入住及消费优惠折扣；长期享受信和集团下属香港商场消费优惠折扣；赠送黄金游艇会会籍或享受购买黄金游艇会会籍优惠折扣；赠送黄金海岸游艇会“黄金1号”消费额度；赠送专属银行卡，享受专属银行按揭优惠、永久豁免年费等优惠；享受全国范围内中海地产所开发房产的额外优惠；（注：具体执行细节待定）品牌发展商城市中心低密度豪宅最后的香蜜湖生态资源领地极其稀缺的高品质产品领先市场的创新户型私家尊邸园林高配置智能化系统高集中度的尊贵权益顶级豪宅专属物业管家中港最付盛名的品牌发展商联袂打造高价格报告纲要提升价值的手段，策略形成报告纲要策略分解推售策略：1、由于本项目的低密度产品属于市场稀缺，是本项目的价值标杆及价格提升的关键。在确保实现年内销售任务的前提下，利用其预售许可证取得的时间差，分批小量推出，并通过价格手段控制其销售速度，保证销售价格的实现。2、双拼单位及少数优势单位可单独定价。3、由于本项目客户积累期短，且高层单位存在一定的竞争压力，需利用创新的客户积累手段对客户进行提前积累（认筹），以缓解政策下所带来的客户压力。推售节奏客户积累推广策略：1、精练的营销活动制造市场热点；2、注重业内人士推广；3、客户联谊活动维系感情；4、立体化媒体、有针对性的投放广告；营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略营销推广策略展示策略：在可展示的各个环节及卖点要素上，不遗余力的进行高标准项目展示，强调城市豪宅的品味、格调，重视细节。提前让客户体验进行体验，以建立起良好的形象及口碑。现场展示策略销售中心作为客户体验现场的第一场所，需体现极至的尊贵和品质。时间：2005.9要点：华丽气派的吊灯、高级沙发、名牌灯具、高级音响、泳池区位+项目模型、项目楼书、户型手册、影视厅+3D影视片管家式门卫、酒水服务生园林一区选择最好的双拼单位和户型较多的TH单位做样板房，以树立标杆。（样板房暂时不出售，以备销售后期低层单位展示用）二区选择户型较多的TH单位做样板房，二区叠拼选择最好景观的单位做样板房。高层单位样板房届时确定时间：2005.9要点：尊贵的生活气息、自由体验现场钢琴演奏（背景音乐/影视节目）、新鲜水果、鲜花现场煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花园里的烧烤架阳伞、青少儿玩具……随意出入、不限制活动、不限制摄影管家式门卫、清洁服务生其他系统展示示意价值展示策略客户策略：1、对客户进行系统化管理2、建立完全畅顺的客户渠道，充分整合发展商及代理商客户资源，扩大客户群体，重点进行圈层营销。客户策略发展商资源客户策略其他渠道报告纲要市场TheEndTHANKYOU!