中心在这里，你在哪里？富邦国际金融中心2011年营销策略总纲每个城市都有一个标志性综合体城市生命力所在城市中心所在城市形象标杆所在世联观点（1）——综合体从来就是城市的中心，能成为区域城市地标、区域中心和象征世联观点（2）——综合体功能复合，多重功能的相互联动使得其具备很强的自我成长、自我繁荣能力日本，福冈博多运河城香港，太古广场北京，东方广场北京，华贸中心深圳，信兴广场深圳，华润中心深圳，星河国际上海，上海商城广州，中信广场东莞，运河东一号东莞，世博广场合肥，元一时代广场合肥，财富广场合肥，金地国际城常州，莱蒙都会宜昌，均瑶国际广场……报告纲要7本体价值审视区域属性11产品规划：理念规划、硬件领先，比肩一线城市的大型城市级综合体，具备打造市场领导者的产品硬件发展模式：以商业为主导的规划模式，商业将承担春节前回现的主力产品货源盘点：商业为回现主力，CD区可售面积87700㎡，写字楼作为补充，公寓暂不作为回现产品实现回现5亿元，商业需售8万㎡约800套，写字楼1万㎡约100套基于目标看本体目标下机会与威胁18银根紧缩，十一楼市黯淡收场，地产行业调整来临济宁房地产市场呈现出较为明显的分区状况，受政策驱动东部高新区成为城市明星板块太白路商圈太白路商圈：以传统百货类、超市类为主，规模在3-5万㎡，集购物/休闲/餐饮为一体的集中商业现端倪太白东路商圈以银座商城为核心，本案商业具备打造新商圈潜质，业态上存在发展成为第三代商业机会在售商业少、平台速度300套/月、均价2万以上，以本地投资客为主，本案商业推售存在市场机会社区底商销售抢眼，受规模影响整体供应量不大，价格为住宅三倍以上，自用客户为主，销售供不应求潜在供应量大，随着全国性品牌开发商进驻济宁，商业格局即将发生质变，抓住当前机遇快速出货是王道本案具备成为新中心体量，抓住商业供应稀缺的市场机会可承担回现主力，主打投资和自用客群济宁商务区集中分布在洸河路两侧，目前供应总量约5万㎡，未来2~3年内供应剧增，预计有50-60万㎡整体市场容量较小，市面上在售项目放量少。预计2012年存在较大的市场压力目前市场供应面积在60-100㎡，均价水平预计在7000-8000元/㎡，价值实现度几乎与住宅持平从二、三线城市办公物业发展历程看：济宁现处在以中小面积需求为起点逐渐向形象、档次等成熟阶段发展当前供应稀少，未来2~3年剧增；客户以中小企业自用和投资客为主，同时存在大客户潜在需求序列号公寓市场以2010年为界限发生较大变化，相对住宅市场呈现不明朗化态势对本项目启示：扩大客户基数，实现快速消化，必须将居住类客户纳入进来，同时细化政策弥合客户需求客户特征倪先生，40岁左右，私营业主；考虑超高层公寓，面积在120平米以上；置业关注：高度评价项目地段位置，认为这个地段非常地好，周围聚集了行政机关单位、大企业的写字楼、四星级酒店等；开车路过看到项目信息，非常关注260米超高层，认为是济宁最高的建筑，形象比较高端，自己应该在这里占有一套高层住宅，是非常有面子的事情；对公寓的看法：认为公寓不是住的地方，可以投资；认为超高层上最好也有住宅，可以满足居住的需要，也许将来自己想居住的话也能住；关心价格，认为价格会是济宁最贵的，是最高额肯定也是最贵的，不是一般人买得起的。公寓细分客户进行针对化需求满足；线上向住宅化方向靠拢，依靠商业与写字楼主打投资与追随性客户结论1：商业承担回现主力，写字楼作为回现补充，公寓择机推售结论2：商业、写字楼、公寓核心目标客群界定——济宁市场结论41R1:鲁西南首个大规模城市综合体,鲁西南第一高。项目客户以本地及周边地市县区为主；项目商业价值没有充分释放；如何实现项目价值持续走高，系统性成功？开发策略：5A办公和中高端商业树立形象标杆，以部分商业和写字楼实现回现，带动项目整体发展以商业为核心启动营销模式，利用商业拉动公寓，写字楼线下推售商业主题定位:济宁全生活消费区，集合娱乐/购物/美食/空间艺术/时尚信息橱窗的消费体验场济宁全生活体验区乐日日世界美食，天天饕餮盛宴美食世界，汇集天下美味，打造鲁南首席美食天地！济宁旅游新地标建筑本身就是一件艺术品，峡谷式建筑设计融入城市景观，与购物街区、景观小品构成城市旅游新地标！鲁南时尚风向标，现代潮流的领导者新意跌出的新品发布会等市场活动，为商业区带来时尚、动感的现代风采，使之成为时尚潮流的领导者。2011年度推广节奏，以城市商圈价值到资产价值进行推高如何在短周期内迅速成交，实现回款？55形象定位根据世联模型FAB分析模型，思考本项目形象价值基于各类客户的价值需求省市知名大型企业、国内知名企业办事处、优质办公圈层THECOREOFCITY.地段价值诉求写字楼核心价值的推广演绎——商