谨呈：苏宁环球提报思路2008年，房地产产业全面调控年2010年？2010年相关政策明确增加普通住宅供给、减少抑制投机性购房，这一结构性调整的思路差异化市场定位，强势营销快速启动，价格一步到位快速平台走量，实现快速周转及时锁定利润。提报思路本体分析—项目位置本体分析——户型跳脱主流竞争，紧凑型产品为主项目的意义：[案例借鉴]中海在怡翠山庄之后开始确立深圳地产领导者品牌的地位；四季花城令万科获益良多璞邸项目目标市场分析区域扫描竞争对手的扫描项目地址：鼓楼区汉中门大街301号总建筑面积：150万M2，住宅体量40万M2左右。容积率：3绿化率：30%成交均价：16500元/平方米苏宁睿城——高调推广+让利优惠经济指标：项目地址：东临秦淮河，南至凤凰西街，西至北圩路，北至清凉门大街占地面积:169560.9㎡M2总建筑面积：568000平方米容积率：3.35建筑形态：22幢住宅楼（11～30层），其中10幢（01～03幢、05～07幢、09、10、14、18幢）带有2层的商业裙房；2幢酒店式公寓（31层），均带3层的商业裙房；2幢写字楼（24层）绿化率：30%总户数：住宅，2647户；酒店式公寓：1120户2301幢-04幢电信、邮政职工内部认购，仅留有05幢、06幢出售，截止2月10日去化率38.1%，均价18238元/m2，预计2010年4月底出清项目地址：下关区二板桥351-471号建筑形态：3栋16~17层高层、2栋5层叠加，共204户。总建筑面积：33397.32M2容积率：1.99绿化率：39%价格：成交均价16000元/平方米建筑风格：ArtDeco推广诉求：龙江北，桃源外。项目地址：鼓楼区江东中路333号，地处江东北路主干道，川江路与漓江路交汇处。建筑形态：4栋高层，1~5层为商业，01幢27层，02、03幢31层，04幢32层总建筑面积：177608.61M2，住宅体量10万方左右。容积率：2.79绿化率：36.73%车位数：1177住宅总户数：616户价格：15500元/平方米户型丰富，主力户型为二房、三房，针对投资型需求，产品规划了一栋点式楼，紧凑型产品作为最早的中产富人区龙江地区二手房交易活跃，侧面印证早期中产的再次购买已成为重要的市场支撑。龙江住宅市场的消费群体还是以河西，下关，鼓楼西北的区域性购买力为主，以公务员，事业单位，高教科研人员最为活跃。他们代表着南京主流家庭的多次置业消费。目前龙江片区主流价格段在15000~17000元/平米，单项目常规月去化能力在3000~6000平米，鼓楼与下关片区属性依然是市场购买力的重要分野，目前两区域同等类型产品价差在2000元/平米左右。短期内龙江住宅供应量不大，但与江东门等热点地区的替代竞争将随着多个大盘的入市在2010年进一步升级，户型小型化，项目精品化，已经成为市场主流趋势。目标分解客群锁定2房客户群体3房客户群体跃层客户群体目标客群特征总结提报思路聚焦核心问题提报思路竞争对手回顾住宅产品溢价模式本项目溢价策略1、占位龙江北，定义新奢华江东北路地王，占位龙江北，与所有竞争对手建立区隔。同时提出新奢华项目高尚调性。2、造场魅力龙江生活馆，引入跨界营销手段。发挥售楼处地段和场地优势，持续进行品牌活动，起势活动，沙龙活动贯穿项目营销周期。3、借助品牌营销载体，突破标杆人群，真正打出圈层效应苏宁环球品牌早期楼盘，高端楼盘客户再次置业需求和影响力，重点突破关键客户。ACTION1定义龙江北新奢华主义藏宅优雅呈现本案位于南京河西龙江地区，定淮门大街与郑和南路交接处。该区域，东临古林公园、秦淮河，西接滨江风光带，南拥宝船公园，北达小桃园、明城墙景区。目前，已有下关区政府联合中冶集团、南京交通集团联合万科、上海世茂、天正等多家大开发商进入该区域，投资打造“南京新富人区”。龙江居住人气旺盛，为南京最早的中产聚集区，经过十年的发展，生活便捷，配套齐全。以本案为圆心，一公里为半径画圈。在这“一公里优尚生活圈”内，金润发超市、新城市广场、省人民医院河西分院、龙江体育馆等成熟生活配套设施齐备。得天独厚的自然条件+政府和开发商的联动开发+成熟的生活配套+极高的人气基础=龙江北放眼南京河西滨江富人区：南有“奥体南”，北看“龙江北”。龙江北价值梳理龙江之于南京从来代表着成熟便捷而非尊贵身价，没有高尚气质就无法支撑形象。如同当年“鼓北”定义鼓楼北富人区，而今定义“龙江北”高尚人文居住圈，以“新奢华”格调完美演绎收藏级美宅。为怀抱梦想，务实进取的城市精英阶层定制宅邸龙江北新奢华主义藏宅龙江北：南宝船，北秦淮，生活之美尽在龙江优尚生活圈。新奢华：核心地段，传承文脉，地中海经典建筑