泰州坡子街商业项目原始调查资料及分析业态组合：当地最大的新建商业业态的分析（常用版）(可以直接使用，可编辑完整版资料，欢迎下载）泰州坡子街项目经营现状分析报告目录：1、项目综述与报告说明2、详细个案市场调查一手资料3、面积配比1）项目总商业配比2）项目各层商业配比细化3）各层商铺经营分类配比4、项目特点道路交通规划主力店汇总5、项目的租金及经营现状分析6、项目市场调查过程中反应出的各种问题7、总结规避项目不足，启发对大型商业项目的介意项目综述与报告说明1）项目综述：泰州坡子街商业中心从拿地拆迁有多年，由泰州宝江置业(二级资质)05年开发，当年7月项目正式开盘。地处泰州市中心核心商业街区的坡子街，是泰州的传统商业街，有着百年悠久的商业历史，底蕴深厚的商业文化。坡子街商业中心项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、居住、商办集旅游观光于一体的大型商业中心，是泰州市提升城市商业环境和品味的重点发展项目，也是泰州市十大重点建设工程之一。项目所处地理位置得天独厚,周边交通网发达,配套设施应有尽有。项目总规划建筑面积210000平方米,占地面积约61.5亩。项目分两期,一期４栋高层住房带6层裙房商业楼，目前住宅部分销售完毕。裙房商铺一层基本售尽，2、3层半数以上商铺滞售，目前几乎无人问津。项目单产权商铺原规划共计440套，而项目4到6层为办公房。未开工建设的二期为四栋高层商住房，2到4层预计选择性规划为商铺。项目商铺至07年底一层以涨至25000到58000元，二层11000到18000，三层5000到8000。据老板介绍，一层商铺开盘以来平均价格升值一万左右，二层价格也是水涨船高，但是南北核心位置都是企业老板一到三层上千平米与开发商多次协议价优惠后购买。购买业主95%是外地人，他们来直全国各地，以江浙、上海、北京、安徽居多，年龄大多在在40岁以上，而90%的经营老板是泰州本地人，经营者中95%以上的老板为2次置业以上，或者家族有商业经营的经验，老板年龄层在30到45岁之间的占85%，他们年富力强，具有很强的社会洞察能力与事业主动性。泰州坡子街店铺大多于07年10到12月之间正式营业，很多主力店提前到上半年就开始装修宣传，但是今年以来商业氛围一直未成气候，加之项目商铺租金过高，90%的商铺处于亏损状态，30%的商铺处于严重亏损，约有10%左右的经营业主在08年上半年3到5月间相继退出该项目，5%的在营商铺白天时间常常关门打佯，舆论给项目造成负面影响严重，进一步影响着项目后期的招商。项目5到6月份间商铺业主给经营业主租金纷纷降价，降价幅度普遍都在30%到40%之间，但仍有不少经营业主不满意而离开，经营业主扫兴而去，带走了对坡子街商业投资不好的印象。而商铺购买业主更是损失惨重，租金未果，银行还贷压力加大。坡子街项目目前对外打出广告称已经与韩国大型超市易买得签下合同，今年12月25号圣诞节该超市正式开业于坡子街地下一层。目前地下一层已经有个别施工人员开始进入，在对肯德基店经理拜访中得知肯德基店已明确表示当日将与超市联营活动，并在过年前后与超市举行更多联营活动，刺激坡子街消费，我们拭目以待坡子街明年是否会出现良性的商圈氛围。2）报告说明：该项目二、三层目前经营商铺数量极少，层间电梯未启动，且卫生环境欠佳，个别案例不足以构成项目分析的依据，且经营老板都是委托经理经营。目前我们将继续跟踪调查坡子街商圈经营销售情况。待年底易买得大型超市进驻后，站在我公司商业项目前期定位基础上进行思深度考，我们再进一步针对性完善的坡子街市场调查研究分析报告。详细个案市场调查一手资料一层：共八个单元基础报告说明“-------”未能租出的毛坯房“====”撤走预转让、暂停营业的商铺或者即将转让的在营商铺；严重亏损：盈利达不到租金的60%亏损：盈利达到租金的60%到100%盈利：盈利达到租金100%到140%较好盈利：盈利达到租金140%到200%高盈利：盈利达到租金200%以上一层一单元分为三个片区(北\南\东)一单元北商铺组团，以左上角商铺逆时针顺序罗列各个商铺市调情况名称面积（平方米）租金（万/年）或者联系经营状况其他特步80+177=257严重亏损原始设计两个店面打通组合真维斯184亏损生意一般，但店面租金贵李宁193严重亏损并无价格优势，生意很差------------77毛坯房长期搁置部分店面装修材料，未对外招租---------67琦琦银饰======32严重亏损双休才会经营一下，准备年底视情况撤走-------40招租-------83--------39--------24登峰鞋店=====537万亏损年盈利4万多，店铺为转角处，开间大，但没有品牌可言。租金已降3万，但老板仍