重庆大学网络教育学院毕业论文--重庆大学网络教育学院毕业设计（论文）题目浅析房地产泡沫现象学生所在校外学习中心四川内江校外学习中心批次层次专业151批次专科起点本科工程造价管理方向学号W15106747学生罗宏指导教师刘晓芳起止日期2016年9月1日起至2016年10月20日止1.房地产概论1.1房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/10970.htm"\t"_blank"不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/303408.htm"\t"_blank"房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业，房地产业主要包括以下一些内容：1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、房地产HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/567634.htm"\t"_blank"中介服务，包括HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/277858.htm"\t"_blank"房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；4、房地产的调控和管理，即建立房地产的HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/92610.htm"\t"_blank"资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/2902381.htm"\t"_blank"房地产法规，以实现国家对HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/319340.htm"\t"_blank"房地产市场的宏观调控。1.2当前房地产市场需求问题目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制。当前我国房地产市场需求问题表现主要是基本性需求不能有效得到保障，投机性需求严重导致房价居高不下，影响了改善性需求和投资性需求。而造成房地产市场需求问题的深层次原因主要是制度不完善、居民收入水平差距过大、房地产商品在供给上的垄断性等。1.2.1我国当前房地产市场的需求分类当前我国房地产市场的需求大致可以分为基本性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求四种类型。其中，基本性需求是指一些为了满足低收入家庭生活基本需要的住房需求：改善性需求是指在满足基本需求的基础之上，随着家庭生活水平的提高而要求改善居住环境和提高生活质量的住房需求：投资性需求是指在基本住房需求或改善性需求满足的基础之上，通过房地产投资来实现家庭资产的保值、增值。扩大家庭收入的购房需求：而投机性需求则是利用过剩的流动性资金对房地产进行大肆炒买和炒卖，并在短期内追逐利润最大化的一种追利需求。基本性需求不能有效得到保障，投机性需求严重导致房价居高不下，影响了改善性需求和投资性需求。1.2.2房地产需求问题产生原因(一)市场发育不成熟，市场监管制度滞后，影响了居民住房需求的实现自1998年我国实行市场化分配住房改革以来，房地产业经历了20余年的发展时间，市场发育仍不成熟，尚未形成有效的市场竞争机制。开发商则更多的是在谁能拿到土地的问题上进行角逐。而在后续开发、房屋供给上并未能真正地去想如何更好地为客户服务和满足客户的需求，到了终端销售。更是为了疯狂追逐利润，而随意改动销售价格。在政府方面，为了实现经济增长的目标和扩大地方财政收入，对土地拨划和规划缺乏全面科学管理：经适房和廉租房建设落后，并在开发建设和交易中缺乏监管，甚至出现了违法违规现象，低收入人群的住房需求难以得到有效实现。(二)开发商利用房地产商品的特点和对房屋终端销售拥有绝对控制权，以攫取最高利润为目的，置一般居民消费能力于不顾房地产商品是开发周期较长的产品，开发商一般可以利用时间差来赢取更大的获利空间，一是可以利用开发时间与交付使用时间差来提前计算销售