苏州三阳高尔夫别墅营销推广方案(博思堂)（常用版）(可以直接使用，可编辑完整版资料，欢迎下载）苏州三阳高尔夫别墅营销推广方案(博思堂)三阳高尔夫别墅营销推广方案苏州市博思堂投资顾问2021年1月17日市场调研篇营销推广篇企划表现篇.cg35最有价值房产策划2000案1苏州别墅市场分析>>>>>>2项目特定市场分析>>>>>>3项目立地条件分析>>>>>>4项目市场定位分析>>>>>>.cg35最有价值房产策划2000案一、苏州别墅市场分析1、苏州别墅发展历程a、综述：外销别墅——别墅市场的起步（1994年-1998年）第一阶段第二阶段经济型别墅占据主流（1998年-2002年）代表项目：独墅苑、美墅缘第三阶段高档别墅步入市场（2002年-2004年）代表项目：天伦·随园、碧瀛谷品牌开发、产品创新时代（2004年开始—至今）第四阶段代表项目：庭园、本岸、中信太湖城.cg35最有价值房产策划2000案一、苏州别墅市场分析1、苏州别墅发展历程b、产品演变：.cg35最有价值房产策划2000案一、苏州别墅市场分析1、苏州别墅发展历程c、卖点演变：.cg35最有价值房产策划2000案一、苏州别墅市场分析1、苏州别墅发展历程d、需求演变：从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求.cg35最有价值房产策划2000案一、苏州别墅市场分析1、苏州别墅发展历程e、客源演变：??1994-1998??1998-2002年??2002-至今??发展阶段??纯外销??外销与内销并存??主要为内销??营销主体??内销为主、外销??港澳台、外籍人士??外销向内销转变??客户组成变化较少客户群演变特征：外销向内销转变，自住向度假需求过度，并且呈现郊区化的发展模式，“以本地客源为主，外地客源为辅”已经成为苏州别墅市场的主流诉求.cg35最有价值房产策划2000案一、苏州别墅市场分析2、苏州别墅宏观分析a、供应分析：05－07年苏州别墅市场供应量(万方)中心城园区吴中区相城区新区区125.7140644.4万20.5万1202229.4万m9.4万m1.7万m22年mm85.4710080比重11％11％52％24％2％6028.7440729.6万57.2万22.6万229.1万m7.2万m20222年mmm005年06年07年比重7.4％24.5％43.2％18.2％6.7％??从市场供应量来看：07年苏州别墅07年的新推供应量达到125.7万㎡，主要来自于05、06年出让的低容积用地开发??园区、新区的别墅供应板块贡献率上升较大，主要源于湖东、浒关低容积用地从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求的开发；其他三区中，中心城区受土地供应限制，吴中区推量与06年持平；园区、吴中区将是未来苏州别墅的主要供应板块，新区别墅供应将会有所增加!.cg35最有价值房产策划2000案一、苏州别墅市场分析2、苏州别墅宏观分析d、总结分析：品牌价值、产品创新阶段关键词：别墅产品趋于经济实用、产品创新、建筑风格多样；客户多元化宏观市场特征总结价格峰值出现，成交阻力凸显关键词：1-9月别墅价格的顺市上涨，在新政调控影响下，高档别墅成交速度放缓经济联排和独栋成为市场主体关键词：市场存量联排比例达60.7%；经济型联排和独栋占市场主流。.cg35最有价值房产策划2000案一、苏州别墅市场分析3、苏州别墅板块分析a、板块划分：阳澄湖板块块城区板金鸡湖澄湖板板块块太湖板块.cg35最有价值房产策划2000案一、苏州别墅市场分析3、苏州别墅板块分析b、市区板块：??自然环境：拙政园、留园等苏州古典私家园林??配套环境：观前和石路商业圈??交通条件：铁路干线、苏州环线和沪宁高速??价格因素：古城范围内联体均格在1.4万-2万元/平米，独栋价格已突破30000元/平米??客源情况：域人文底蕴、历史价值促使许多在外打拼多年的苏州成功人士荣归故里，叶落归根，同时吸引了对苏州有着浓厚感情的外地成功人士，如上海客户、港台和海外华人等，以上客户构成了古城区客源的一大部分。??典型项目：庭园、拙政园、世家留园、大观名园等庭园独有的古典私家园林人文气息.cg35最有价值房产策划2000案一、苏州别墅市场分析3、苏州别墅板块分析c、金鸡湖，独墅湖板块：??自然环境：金鸡湖、独墅湖??配套环境：园区CBD中心，高尔夫球场??交通条件：铁路干线、沪宁高速??价格因素：独栋较少，主要是联排，已经突破30000元/平方米??客源状况：客源基本上以园区外企高管、私企老板。市区私企老板、部