土地估价报告撰写要点（常用版）(可以直接使用，可编辑完整版资料，欢迎下载）土地估价报告撰写要点李磊山东省土地估价师协会教育委员会委员山东正衡土地房地产评估副总经理联系：0531-83530355电子邮件：sdzhyl@vip.1632021年5月课题目标针对日常工作中土地估价报告容易出现的问题，通过对报告实例的对比分析，和大家讨论一下土地估价报告撰写过程中需要注意的问题。土地估价报告封面第一部分摘要第二部分估价对象界定第三部分土地估价结果及其使用第四部分附件封面要点—项目名称项目名称：（说明估价项目全称：目的、价格类型等）目的：无目的；目的不明确；目的与实际不符合；前后不一致价格类型不清楚：国有出让土地使用权、国有划拨土地使用权、集体土地使用权示例返回摘要要点估价目的地价定义价格结果土地估价结果一览表估价目的估价目的（估价满足何种需要及其估价依据（含文号、批准单位、批准日期）、估价结果的应用方向等）容易出现的问题：1.目的不明确2.依据不充分3.无应用方向4.过于简单示例返回地价定义1地价定义（说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度、用途及理由，现状及规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和场地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度和用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或其他内容）价格）地价定义2容易出现的问题：1.价格定义不完整：漏掉了开发程度、实际用途、剩余使用年限等2.定义错误，与前后不一致。划拨与出让；年期与修正3.报告过程中有两种地价定义，未描述清晰4.文字描述为划拨用地价格,表格中又设定年限为50年5.未说明是否现状利用6.地价定义开发程度与估价对象界定中描述不一致返回示例估价结果价格结果〔说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额。并附土地估价结果一览表。如需用外币表示，应说明外币与人民币的比价〕问题：划拨土地估价结果未扣出让金住宅、商业用地没有楼面地价与规划面积和用途不一致缺乏土地估价结果一览表盖章签字和数字不在一页示例返回土地估价结果一览表容易出现的问题—格式不规范,内容不完整—其他需要说明的事项内容空缺土地估价结果一览表估价机构：估价报告编号：估价期日：估价期日的土地使用权性质：合计备注总地价万元地价元/平方米面积平方米单位面积土地使用权年限/年估价设定的土地开发程度估价期日实际开发程度容积率估价设定用途估价期日的实际用途宗地位置土地使用证编号宗地名称宗地编号估价期日土地使用者土地估价结果一览表2一、上述土地估价结果的限定条件1.土地权利限制：（说明是否影响地价的土地权利限制及具体内容）2.基础设施条件（主要描述估价对象实际土地开发程度，即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况）3.规划限制条件（说明是否影响地价及土地利用的规划限制条件以及具体内容）4.影响土地价格的其他限定条件（说明是否影响地价的其他限定条件及具体内容）二、他需要说明的事项（参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”）估价机构（加盖公章）年月日示例返回估价对象界定要点估价对象概况土地登记状况土地权利状况土地利用状况影响地价的因素说明一般因素区域因素个别因素土地登记状况土地登记状况〔说明估价对象的来源及历史沿革，土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等〕容易出现的问题缺土地来源及历史沿革缺乏位置说明没有说明面积等依据没有说明资料来源四至不全或者无四至示例返回土地权利状况土地权利状况〔说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利都要详加说明〕容易出现的问题：没有说明权属问题没有描述土地所有者、土地使用者没有说明他项权利描述不全、不详尽无出让合同及具体出让金额等示例返回土地利用状况土地利用状况〔说明估价对象利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建、构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建筑物应说明